Le bailleur doit délivrer un logement décent, aucune clause contractuelle ne peut l’exonérer de cette obligation.

Le 1er février 2018, une bailleresse a donné à bail à des locataires un appartement. Les locataires ont assigné la bailleresse en indemnisation de leurs préjudices résultant de l’indécence du logement.

Pour rejeter la demande d’indemnisation du trouble de jouissance des locataires, les juges du fond retiennent que, “si un rapport d’expertise contradictoire établi le 7 juin 2018 indique que le logement loué ne répond pas aux critères d’un logement décent, qu’il n’a pas été délivré en état d’usage par le bailleur et que les locataires subissent un préjudice d’habitabilité, le bail conclu le 1er février 2018 prévoit que le preneur déclare avoir une parfaite connaissance des lieux loués qu’il prend dans leur état, qu’après la signature de l’état des lieux établi à la prise de possession du logement, le preneur ne pourra plus formuler de réserves sauf pendant le premier mois de chauffe et uniquement sur les éléments de chauffage et que les réparations urgentes et nécessaires réalisées par le bailleur ne peuvent donner lieu à réparation des locataires”.

Au visa des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi N. 89-462 du 06/07/1989 dont il résulte que “le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués“, la Cour de cassation (24-16682) juge qu'”en statuant ainsi, par des motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 24-16682, 16/10/2025 ;
courdecassation.fr

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