Bail emphytéotique : effets de la résiliation sur les constructions acquises par acte authentique.
Par acte du 13 décembre 1993, un bail emphytéotique d’une durée de cinquante ans est consenti par un département à une commune sur des parcelles situées dans un port départemental.
La commune fait édifier deux mas conchylicoles sur ces parcelles. Par divers actes successifs, une partie du bail emphytéotique est cédée et les constructions sont vendues, jusqu’à ce que Mme [B] acquière, par acte authentique du 5 mai 2000, les deux mas, tandis qu’elle bénéficie d’une sous-location des parcelles correspondant au bail emphytéotique.
En 2013, le bail emphytéotique principal est amiablement résilié entre le bailleur, la commune et le cessionnaire du bail. Mme [B] refuse ensuite de régulariser sa situation par une convention d’occupation précaire pour régulariser son occupation.
Le département dresse alors des procès-verbaux de contravention de grande voirie pour occupation sans titre du domaine public et saisit le juge administratif afin d’obtenir la libération des lieux.
Mme [B] revendique quant à elle la propriété des constructions sur le fondement de l’acte de vente de 2000. La juridiction administrative a saisi le juge judiciaire par voie de question préjudicielle.
Mme [B] soutient notamment que “le droit de propriété régulièrement acquis à la suite d’une cession sur des constructions bâties sur des parcelles louées ne saurait être l’accessoire d’un contrat de sous-location de bail emphytéotique et s’éteindre avec la résiliation de celui-ci”.
Se pose alors la question de savoir si l’acquéreur de constructions édifiées sur des parcelles faisant l’objet d’un bail emphytéotique peut demeurer propriétaire de ces constructions après la résiliation du bail emphytéotique, alors même qu’elles lui ont été régulièrement cédées par acte authentique.
La Cour de cassation (18/12/2025, 24-20480) rappelle :
– qu’aux termes de l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime, “le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque” ;
– qu’aux termes de l’article L. 451-10 du même code, “l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose“.
Elle précise qu’il “s’en déduit que l’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique“.
Elle juge donc que le “moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé“.
C.Cass.Civ.3ème,18/12/2025, 24-20480 ;
courdecassation.fr
