Amiante non détectée : précisions concernant le recours de l’acquéreur.
Par acte authentique, une société a vendu un immeuble de bureaux, l’acte étant assorti de rapports de diagnostic concluant à l’absence d’amiante. L’acquéreur (une SCPI) a découvert la présence d’amiante dans l’immeuble. Il poursuit le vendeur en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur qui a réalisé le diagnostic en indemnisation de son préjudice.
D’une part, les juges du fond écartent la clause de non-garantie des vices cachés en énonçant, d’abord, qu’en cas de vente entre parties de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non-garantie des vices cachés est insérée à l’acte sauf si le vice était indécelable ou lorsque l’acheteur ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue. Il retiennent, ensuite, d’une part, que le vendeur, qui exerce une activité de vendeur professionnel d’immeubles, revendique expressément un professionnalisme particulier de recherche de l’amiante dans les biens qu’elle vend dans ses rapports publics d’activité, d’autre part, que l’acquéreur, qui intervient dans le cadre d’acquisition et gestion d’un parc immobilier locatif, nonobstant sa qualité de professionnelle, n’a aucune compétence en matière d’amiante et avait d’ailleurs sollicité auprès du vendeur des renseignements à ce sujet.
Au visa de l’article 1643 du Code civil, dont il résulte que “la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose“, la Cour de cassation (23-18469 23-18508 23-18560) juge qu'”en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’acquéreur était un professionnel de même spécialité que le vendeur, ce qui suffisait à lui rendre opposable la clause de non-garantie des vices cachés, sauf à rapporter la preuve que le vendeur avait une connaissance effective du vice relevant de la mauvaise foi, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.
D’autre part, les juges du fond prononcent la responsabilité du diagnostiqueur pour n’avoir pas détecté la présence d’amiante, mais estiment que le préjudice de l’acquéreur résultant de ce diagnostic erroné se limite à une perte de chance de négocier une diminution du prix de vente, à l’exclusion du coût des travaux de désamiantage.
Au visa de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, dont il résulte que “le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 2° du deuxième alinéa du I de ce texte, que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné et que le préjudice de l’acquéreur imputable au diagnostiqueur ne s’analyse pas en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente mais en un préjudice certain équivalent au surcoût des travaux de désamiantage résultant de l’erreur du diagnostiqueur“, la Cour de cassation juge qu'”en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
