Bail rural et droit de préemption : seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible.
Des parcelles en nature de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation ou d’exploitation situés sur ces parcelles, ont été données à bail rural. La bailleresse a ensuite fait donation à sa fille d’une parcelle issue de la division d’une parcelle de vigne louée.
Puis, par acte notarié, la bailleresse et sa fille ont conclu avec une société une promesse unilatérale de vente portant, d’une part, sur des parcelles louées et non louées, désignées comme l’immeuble 1, au prix de 4 290 000 euros, d’autre part, sur la parcelle détenue par la fille, désignée comme l’immeuble 2, au prix de 300 000 euros.
Le notaire instrumentaire a notifié au preneur l’intention des propriétaires de vendre l’ensemble de leurs parcelles, lui indiquant que les deux biens ne pouvaient être vendus séparément conformément à ce qui était mentionné à la promesse de vente.
La société bénéficiaire de la promesse a levé l’option et versé le prix de vente entre les mains du notaire. Le preneur a indiqué ne pas s’opposer à la vente des parcelles de la bailleresse et souhaiter voir son bail se poursuivre dans les mêmes conditions. La bailleresse a vendu l’immeuble 1 à la société, laquelle a assigné en vente parfaite de l’immeuble 2 la fille qui s’était opposée à sa réitération.
Le preneur a alors a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la promesse de vente et des ventes intervenues ou projetées.
Pour rejeter ces demandes la cour d’appel a retenu qu’un propriétaire peut aliéner par une vente unique un ensemble économique indivisible comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l’est pas, que le bail ne porte que sur une partie d’une parcelle, “le surplus non loué correspondant à l’assiette de l’habitation, avec piscine et terrain attenant, mais que l’ensemble du terrain, comprenant les vignes et la bastide, est clôturé d’un muret avec des voies de circulation intérieures communes et que la promesse de vente portait donc sur un ensemble indivisible, ce dont il résulte que [les propriétaires] étaient fondées à notifier [au preneur] la purge de son droit de préemption par un acte unique de notification indiquant un prix global pour l’ensemble des parcelles formant un tout indivisible et que ce dernier a renoncé à exercer son droit de préemption le 14 décembre 2020 après avoir reçu notification de la promesse de vente”.
La Cour de cassation – 16/04/2026, 25-11587 ►Consulter la décision – précise, au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime, que “lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural. Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible“.
Elle juge donc qu’en “statuant ainsi, alors qu’elle constatait que les biens vendus par un acte unique appartenaient à des propriétaires distincts, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 16/04/2026, 25-11587 ;
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