Le notaire doit attirer l’attention sur le déséquilibre existant entre les obligations des parties.
Par acte notarié de juin 2013, des vendeurs ont vendu une parcelle partiellement bâtie à des sociétés. Le paiement du prix devait s’effectuer à concurrence de 10 % le jour de l’acte et le solde restant dû à la livraison de l’immeuble, qui devait être construit pour le compte d’une des vendeuses sur la parcelle voisine, et en tout état de cause, le 1er mai 2017 au plus tard.
Les parties étaient convenues que le transfert de propriété interviendrait au jour de la signature de l’acte de vente, mais que l’entrée en jouissance serait reportée à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date de livraison de l’immeuble à construire, la vendeuse disposant jusqu’à cette date de la jouissance gratuite de l’immeuble vendu.
La vendeuse devait quitter les lieux au plus tard le 1er mai 2017, sous peine de s’exposer au paiement d’une clause pénale de 200 euros par jour de retard. Celle-ci n’ayant pas quitté les lieux à la date prévue, les acquéreurs l’ont assignée en expulsion et en paiement de dommages-intérêts. La vendeuse n’a libéré les lieux qu’en juillet 2019.
La Cour de cassation, statuant au fond (Civ.3ème, 16/03/2022, 21-11358), a condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de presque 200 000 € à titre de dommages-intérêts.
Les vendeurs ont alors assigné en responsabilité et indemnisation le notaire rédacteur qui a été condamné à leur verser 100 000 euros à titre de dommages-intérêts.
En l’espèce, la cour d’appel a relevé “qu’il appartenait au notaire rédacteur de l’acte de juin 2013 d’appeler l’attention de la vendeuse d’une part sur l’existence des documents relatifs à la construction convenue et d’alerter celle-ci dans l’hypothèse de leur défaut d’établissement à cette date, d’autre part sur la contrainte de quitter les lieux à la date du 1er mai 2017 avec des sanctions rigoureuses qui n’avaient pas d’équivalent avec la contrainte pesant sur les acquéreurs, et de veiller à l’équilibre des obligations entre les parties, l’intéressée étant profane et les acquéreurs étant des professionnels de la construction et de l’immobilier“.
Elle a ensuite retenu que “le notaire a failli à son obligation de conseil, à tout le moins en n’appelant pas l’attention des vendeurs sur le déséquilibre existant entre les obligations des parties“.
La Cour de cassation – 11/03/2026, 24-13531 ►Consulter la décision – juge qu’en “l’état de ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d’appel (…) a légalement justifié sa décision“.
C.Cass.Civ.1ère, 11/03/2026, 24-13531 ;
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