Absence de diagnostics techniques immobiliers : le notaire doit alerter sur les risques spécifiques encourus par l’acquéreur bailleur.
Par acte reçu en 2015 par un notaire, une société civile immobilière (SCI) a acquis des parents de sa représentante, l’usufruit d’un ensemble immobilier à usage d’habitation construit avant l’année 1949, comprenant deux bâtiments séparés en neuf appartements, dont huit objets d’un bail en cours au jour de la vente. Les parties n’ont pas souhaité faire réaliser les diagnostics techniques afférents à l’ensemble immobilier. En 2019, un des locataires s’est plaint de désordres affectant son appartement. Les diagnostics réalisés le 12 juillet 2019 dans l’ensemble immobilier ont révélé notamment la présence de plomb et d’amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques. En 2021, la SCI a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation.
Pour rejeter les demandes de la SCI tendant à la responsabilité du notaire, les juges du fond retiennent “d’abord, par motifs adoptés, que l’acte de vente du 10 décembre 2015 indique, concernant la réglementation relative à l’amiante et au plomb et celle relative à la conformité des installations électriques, qu’aucun état n’a été établi conformément à la volonté des parties et que le notaire a néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d’état, à savoir l’application des dispositions du code civil en matière de vices cachés”.
Ils relèvent “ensuite, par motifs propres, qu’il est mentionné dans l’acte que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire qu’il ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés liés à l’éventuelle présence de termites, et que les mentions reproduites dans l’acte font foi jusqu’à inscription de faux du fait que la SCI a été expressément informée des conséquences de l’absence des diagnostics techniques et environnementaux relatifs à la présence de plomb ou d’amiante, de l’absence d’état parasitaire et de contrôle de l’installation intérieure d’électricité”.
Au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, dont il résulte de ce texte que “le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours“, la Cour de cassation (11/03/2026, 24-20656 – ►Consulter la décision) juge qu'”en statuant ainsi, alors qu’il ne résultait pas de ces énonciations que le notaire avait précisément appelé l’attention de la SCI, acquéreuse et bailleresse de plusieurs appartements situés dans l’ensemble immobilier, sur le risque, en l’absence de fourniture par les vendeurs des diagnostics prévus par la loi, de voir engagée sa responsabilité en cas de découverte d’amiante, de plomb, ou de parasites et de non-conformité des installations électriques en sa qualité de bailleresse, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.1ère, 11/03/2026, 24-20656 ;
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