Fin du régime de la TVA sur marge : précisions sur le maintien de la doctrine administrative et sur le traitement des opérations en cours.
Le ministre de l’économie est interrogé sur les conséquences induites par la fin du régime de la taxe sur la valeur ajoutée – TVA – sur marge sur les cessions immobilières, qui doit s’appliquer à partir du 1er septembre 2026, prévue par l’ordonnance N. 2025-1247 du 17/12/2025 portant recodification de la TVA et diverses modifications du Code des impositions sur les biens et services – CIBS [A noter que L’ordonnance N. 2026-671 du 27/07/2026 portant divers ajustements du CIBS – Diane-infos 29749 – reporte l’entrée en vigueur de la recodification des dispositions relatives à la TVA dans le CIBS au 1er janvier 2027].
Plus précisément, le parlementaire il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement entend mettre en place un dispositif transitoire, afin que les opérations d’aménagement dont le traité de concession est antérieur au 1er septembre 2026 puissent continuer à bénéficier du régime actuel.
Le ministre rappelle notamment que les nouvelles dispositions prévues par l’ordonnance précitée tiennent compte de l’interprétation que le juge européen a donné au mécanisme dérogatoire de la TVA sur marge pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir – TAB – achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition dans l’arrêt rendu par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dans l’affaire Icade Promotion SAS (aff. C- 299/20)
Il ajoute que par deux réponses à des questions écrites (voir notamment le Diane-infos 25366), le Gouvernement a indiqué qu’aussi longtemps que la doctrine actuellement publiée au Bulletin officiel des finances publiques – BOFiP – sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10 ne sera pas modifiée pour tenir compte de cette jurisprudence, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales (LPF) , ce qui leur permet de se prévaloir de bonne foi de l’interprétation faite par l’administration d’un texte, même contraire au droit de l’Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE.
Le Gouvernement a précisé que le moment venu, la mise à jour de la doctrine fiscale n’aurait pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours.
Ainsi, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication.
Le transfert des règles de la TVA au sein du CIBS au 1er septembre 2026 ne remet pas en cause le contenu de ces réponses, et ce d’autant que par un rescrit publié le 18/02/2026 au BOFiP sous la référence BOI-RES-TVA-000253 – Diane-infos 29380 – l’administration a indiqué que restent opposables à l’administration à compter du 1er septembre 2026 l’intégralité des commentaires de la doctrine fiscale ainsi que toutes les prises de position de l’administration dans des rescrits individuels, non rapportés ou non caducs avant cette date.
Ainsi, la circonstance que les dispositions de l’article 268 du CGI aient fait l’objet d’une recodification dans le CIBS n’a pas d’incidence sur l’opposabilité de la doctrine en vigueur. À cet égard, le Gouvernement entend procéder à la mise en conformité de la doctrine fiscale avec le droit de l’Union d’ici le premier semestre 2027.
Comme indiqué précédemment, même pour des livraisons effectuées par des assujettis revendeurs postérieurement à la publication des nouveaux commentaires conformes, ces derniers pourront continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si l’acquisition des biens considérés est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication.
S’agissant tout particulièrement de la situation des concessions d’aménagement régies par un traité au sens de l’article L. 300-5 du code de l’urbanisme, les sociétés publiques locales – SPL – agissant en qualité de concessionnaires (aménageurs) procèdent à l’acquisition de tout ou partie des immeubles inclus dans le périmètre de la concession. Les terrains et les biens aménagés, à la suite notamment d’opérations de réhabilitation, ont vocation à être revendus par les SPL, leur permettant ainsi de se financer.
À l’instar de n’importe quel assujetti revendeur, les SPL bénéficient pleinement des commentaires qui précèdent. En cas de revente, elles resteront donc fondées à se prévaloir de la doctrine fiscale en vigueur postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales, si l’acquisition du bien concerné est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette date.
En outre, dans le souci de préservation des équilibres économiques déjà exprimé par le Gouvernement, il est confirmé qu’il en ira de même des reventes de biens intervenant en application d’un traité de concession d’aménagement mentionné à l’article L.300-5 du code de l’urbanisme conclu antérieurement à la date du changement de doctrine.
J.O.Sénat, 01/10/2026, Q. 8332, P. 4768.
