Lotissement : transfert de parties communes à la commune et inopposabilité du cahier des charges.
Deux propriétaires de lots d’un lotissement, faisant valoir que la commune avait vendu une partie commune du lotissement à un acquéreur qui y avait édifié un immeuble, en violation du cahier des charges prévoyant que la partie commune devait rester un espace vert, les ont assignés en nullité de la vente et démolition de l’immeuble.
Les juges du fond ont rejeté leurs demandes en retenant que la commune n’avait pas la qualité de colotie et ne pouvait se voir opposer les clauses du cahier des charges. Par ailleurs, ils relèvent que la commune avait voté le déclassement de cet espace vert de son domaine public en raison de sa désaffectation avérée et que ce déclassement n’avait fait l’objet d’aucun recours.
Les requérants forment un pourvoi en soutenant que le cahier des charges constitue un document contractuel, qu’il ait ou non été approuvé par l’autorité administrative, dont les clauses engagent les colotis et continuent à s’appliquer entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris celles qui ont trait aux conditions d’utilisation du sol. Ils ajoutent que la modification de l’affectation de la parcelle ne pouvait se faire sans respecter les règles du lotissement. Enfin, ils font valoir que déclassement de la parcelle dans le domaine privé communal ne faisait pas disparaître les obligations issues du cahier des charges.
La Cour de cassation (24-16968, ►Consulter la décision) rejette le pourvoi en jugeant que :
“Le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement.
Il résulte des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme que, lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, il n’a pas à s’engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
Dans le cas d’une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique, lequel exige, par application des dispositions de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qu’ils soient affectés à un service public ou à l’usage direct du public, sous réserve des dispositions de l’article L. 2141-1 du même code qui en autorise la désaffectation dans les cas prévus par la loi, et le transfert, subséquent, dans le domaine privé de la commune, sous le contrôle du juge administratif.
Il en résulte, lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n’est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation“.
Par conséquent, la cour d’appel en “a exactement déduit de ces seuls motifs, abstraction faite de ceux, erronés mais surabondants, relatifs à la transmission d’un espace commun grevé d’une charge réelle et à la caducité des clauses du cahier des charges, et sans être tenue de procéder à une recherche sur la commune intention des parties, que ses constatations rendaient inopérante, que [l’acquéreur] n’avait pas acquis un lot ou une partie commune du lotissement et que cette vente d’un bien faisant partie du domaine privé de la commune ne pouvait être remise en cause par des colotis“.
C.Cass.Civ.3ème, 03/09/2026, 24-16968 ;
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