Droit de préférence du locataire commercial : les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur.
Les propriétaires d’un local commercial ont, en application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, notifié à la société locataire une offre de vente du bien loué au prix de 2 070 000 euros dont 78 660 euros de frais d’agent immobilier.
La locataire a accepté l’offre au prix proposé incluant les frais d’agent immobilier. Après la vente, la locataire a assigné les bailleresses en restitution des frais d’agent immobilier indûment payés.
Pour rejeter cette demande, la cour d’appel a retenu que, “si les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce sont d’ordre public, l’obligation de notifier une offre de vente sans mention du paiement des honoraires de négociation n’est pas incluse dans ces dispositions, que les parties peuvent donc y déroger et convenir de mettre ces frais à la charge du preneur à bail, et que la locataire, qui a accepté en toute connaissance de cause de payer le prix incluant les honoraires de négociation, a donné son accord pour les prendre à sa charge”.
La Cour de cassation – 01/10/2026, 25-14711 ►Consulter la décision –, au visa des articles 1302, alinéa 1er, du Code civil et L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce et après avoir rappelé sa jurisprudence, précise qu’il “en résulte que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente notifiée par le bailleur en application de l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s’il les a payés, d’en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement“.
Elle juge donc qu’en “statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 01/10/2026, 25-14711 ;
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