VEFA : Responsabilité du notaire s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur ?

JURISPRUDENCE : 

Un couple a conclu un contrat de réservation d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement avec garantie intrinsèque. L’acte authentique de vente a été dressé le 27 juin 2008. Le bien immobilier n’ayant pas été livré et le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont déclaré leur créance et assigné, notamment, le notaire, l’intermédiaire et leurs assureurs en responsabilité et indemnisation.

D’une part, les juges du fond condamnent le notaire en retenant qu’il “a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques importants que présente une garantie intrinsèque en cas de défaillance du vendeur”.

Au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, la Cour de cassation (18-21833) juge qu'”en statuant ainsi, alors que le notaire n’avait pas, par principe, à déconseiller le recours à la garantie intrinsèque ni à souligner les inconvénients de cette garantie légale, dès lors qu’il constatait que les conditions d’application de la garantie intrinsèque étaient réunies et que n’était pas invoquée l’existence d’éléments ayant pu faire craindre que la garantie fournie par le vendeur ne pourrait être utilement mise en oeuvre, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.

D’autre part, la cour d’appel rejette les demandes des acquéreurs dirigées à l’encontre de l’intermédiaire et de son assureur en retenant que le premier était le mandataire du vendeur et non celui des acquéreurs, et n’était donc pas chargé de les conseiller.

La Haute cour, au visa de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, juge qu'”en statuant ainsi, alors que l’intermédiaire en opérations immobilières de placement, fût-il le mandataire du vendeur, doit informer et conseiller l’acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l’investissement qu’il lui propose, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.

C.Cass.Civ.1ère, 11/12/2019, 18-21833, 18-21834, 18-21835 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 23550