Responsabilité du notaire suite à la conclusion d’une VEFA dans un but d’optimisation fiscale.

JURISPRUDENCE : 

Démarchés par une société (l’intermédiaire), plusieurs ressortissants irlandais et britanniques ont, par actes authentiques, acquis en l’état futur d’achèvement des lots dans deux programmes immobiliers. Se plaignant d’un défaut d’achèvement de la construction et d’une exploitation déficiente de la résidence, les acquéreurs ont assigné le notaire en responsabilité et indemnisation. Ce dernier a assigné en garantie le vendeur et la société intermédiaire.

La cour d’appel ayant jugé “qu’en s’abstenant d’informer les acquéreurs de lots sur l’incidence fiscale et les risques de l’opération, le notaire a manqué à son obligation de conseil et commis une faute de nature à engager sa responsabilité”.

Ce dernier a formé un pourvoi en soutenant que “sauf s’il se voit confier une mission particulière, le notaire qui intervient en tant qu’officier ministériel ne saurait être tenu de donner des conseils, notamment de nature fiscale, relatifs à une opération globale qui fait appel à des éléments nombreux, complexes et distincts de l’acte qu’il est chargé d’instrumenter et qui excède ainsi sa mission légale”.

La Cour de cassation (18-21919 – 18-23424) rejette le pourvoi :

– “l’arrêt énonce, d’abord, que le notaire, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes par lui reçus, avait été étroitement associé à l’ensemble de l’opération et ne pouvait méconnaître le but d’optimisation fiscale poursuivi par les acquéreurs, qui désiraient être propriétaires en France d’une villa ou d’un appartement destiné à la location, le remboursement de l’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition devant être assuré par la perception de loyers ;

– que l’arrêt retient, ensuite, qu’il n’a pas pris la précaution d’insérer, dans les actes authentiques, un avertissement explicite sur le fait que l’ensemble immobilier devait être affecté à usage de résidence de tourisme confié en gestion à un exploitant unique, en comportant des références aux dispositions fiscales applicables ;

– que, de ces constatations et appréciations, la cour d’appel a pu déduire que le notaire avait manqué à son obligation de conseil et d’information“.

C.Cass.Civ.1ère, 08/01/2020, 18-21919 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 23607