Servitude de cour commune : rappels et précisions utiles.

REPONSE MINISTERIELLE : R.M. Sénat Masson.

Le sénateur demande au ministre si la servitude de cour commune, visée à l’article L. 471-1 du Code de l’urbanisme, a pour fonction l’interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant ou inversement, de s’affranchir des règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives, alors même que le PLU n’a pas expressément prévu cette possibilité.

Dans sa réponse, après avoir rappelé qu’une servitude est une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant, le ministre précise que dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L. 471-1 et suivants et R. 471-1 et suivants du Code de l’urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds.

Instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d’accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire, elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du PLU, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie.

La constitution d’une servitude de cour commune ne permet donc pas de s’affranchir des règles de distance édictées par le règlement du PLU, mais de modifier l’assiette d’appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude.

Par ailleurs, il indique qu’une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (Tribunal des conflits, 28/04/1980, N. 02160, SCI Résidence des Perriers) et que sa constitution peut être aussi bien liée à l’octroi d’un permis de construire initial que d’un permis de construire modificatif (Cass, 3ème civ, 04/01/1995, N. 93-15169).

En outre, il rappelle que la Cour de cassation a précisé que la cause d’une servitude de cour commune s’apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d’une modification ultérieure des règles d’urbanisme (Cass, 3ème civ, 23/01/2013, N. 11-27086 – Diane-infos 16422).

L’institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d’urbanisme édictées dans l’intérêt général, tout en satisfaisant l’intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.

J.O. Sénat, Q. 13002, 14/05/2020, P. 2237 – Voir le Diane infos