Note relative à la prévention des risques de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

DIVERS :

La loi N. 2018-1021 du 23/11/2018, dite loi ELAN, a créé les articles L. 112-20 et suivants dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui prévoient un nouveau diagnostic, consacré à l’étude des sols (étude géotechnique), que le vendeur devra faire effectuer pour l’annexer à la promesse de vente lors de la vente d’un terrain à bâtir (un terrain constructible) si celui-ci se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

A noterque les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application de ce nouveau dispositif.

Le décret N. 2019-495 du 22/05/2019 (Diane-infos 22713) a précisé les modalités de définition des zones exposées susmentionnées, défini lecontenu et fixé la durée de validité des études géotechniques mentionnées aux articles L. 112-21, L. 112-22 et L. 112- 23 du CCH à trente ans pour l’étude géotechnique préalable “si aucun remaniement du sol n’a été effectué” et précisé également les contrats entrant dans le champ d’application des articles L. 112-22 et L. 112-23 qui, en raison de la nature ou de l’ampleur limitée du projet,ne sont pas soumis aux dispositions desdits articles. Ces dispositions sont applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus depuis le 1er janvier 2020.

Ce décret renvoyait à deux arrêtés le soin, d’une part, de déterminer la carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux et d’autre part, de préciser le contenu des études géotechniques.

Toutefois, comme le constate cette note de la Direction des Affaires Juridiques du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), en l’absence de publication des arrêtés, cette obligation ne peut être mise en œuvre.

Cependant, l’attention du praticien est attirée sur le fait que “d’ores et déjà une rubrique du site Georisques permet d’obtenir une cartographie en ligne de l’exposition des formations argileuses, d’un département ou d’une commune“. En effet, depuis le 26 août 2019, cette cartographie prend en compte la nouvelle carte d’exposition au retrait gonflement des sols argileux.

La note précise ainsi qu'”il est donc vivement conseillé lors d’une vente d’un terrain susceptible d’être concernée par ce phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, d’attirer l’attention des clients sur les contraintes juridiques et techniques liées à cette localisation“.

Par ailleurs, la note indique que dans une zone concernée par le risque argileux, la loi ELAN a également prévu uneobligation spécifique.

En effet, avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d’ouvrage transmet l’étude géotechnique aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du Code civil.

La présente note souligne que “si cette étude n’existe pas soit parce que le terrain a été vendu à une date où le vendeur n’avait pas l’obligation de la fournir, soit parce qu’il n’y a pas eu vente du terrain, il appartiendra alors au maître de l’ouvrage de réaliser lui-même et de transmettre aux constructeurs une étude géotechnique préalable ou une étude géotechnique dite “de conception” prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment à construire.

Les contrats de construction ou de maîtrise d’œuvre devront préciser que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique préalable ou de conception fournie par le maître d’ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Concernant le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan, ce dernier devra préciser, le cas échéant, les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaires par l’étude géotechnique de conception. Une copie de cette étude devra être annexée au contrat.

La note du CSN rappelle quels sont les travaux pour lesquels les contrats sont dispensés de cette obligation.

Enfin, elle indique que concernant les “techniques particulières de construction“, encadrées par le décret N. 2019-1223 du 25/11/2019, applicables aux contrats conclus depuis le 1er janvier 2020, l’arrêté ministériel devant définir lesdites techniques de construction n’étant pas paru, cette obligation ne peut être mise en oeuvre.

Direction des affaires juridiques, 05/06/2020 ;
intra.notaires.fr – Voir le Diane-infos 23703