La publication facultative de l’assignation tendant à obtenir la réitération de la vente n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers.

JURISPRUDENCE : Par acte authentique du 25 juillet 2013, une société a vendu un immeuble à Mme Z. Celle-ci a conclu un an après, avec M. X., une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien. M. X. a ensuite assigné Mme Z. en réitération de la vente et a publié son assignation en mars 2015. En octobre 2015, la société vendeuse a, quant à elle, engagé avec succès, à l’encontre de Mme Z. et M. X., une action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 pour défaut de paiement du prix.

M. X., soutenant qu’il était ayant droit à titre particulier de Mme Z., a formé un pourvoi.

La Cour de cassation (01/10/2020, 19-17549) va tout d’abord préciser les points suivants :

– “Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret N. 55-22 du 04/01/1955 fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques (Civ.3ème, 22/10/1974, N. 73-12.127).

– La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 04/01/1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret.

– Les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1, alinéa 4, du décret du 04/01/1955 et à l’article 2379, alinéa 2, du Code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti“.

Elle juge ensuite qu’ayant “relevé l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession entre Mme Z. et M. X. et retenu à bon droit que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé du 23 juillet 2014 n’avait pas eu pour effet de conférer à M. X. des droits sur l’immeuble, la cour d’appel (…) a exactement déduit, de ces seuls motifs, dont il résultait que M. X. n’avait pas la qualité d’ayant droit de Mme Z., que M. X. ne pouvait faire obstacle à l’action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 engagée par la société“.

C.Cass.Civ.3ème, 01/10/2020, 19-17549 ;
courdecassation.fr – Voir le Diane-infos 24031