Étude géotechnique – Note du CSN relative à la prévention des risques de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
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DIVERS :
Pour lutter contre le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, la loi N. 2018-1021 du 23/11/2018 (dite loi ELAN) a créé, dans les zones concernées, une nouvelle obligation à la charge du vendeur, de fournir une étude géotechnique préalable, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible ainsi qu’une obligation à la charge du maître d’ouvrage, de fournir une étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment projeté, lors de la signature d’un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre dans ces mêmes zones.
Initialement fixées au 1er janvier 2020, ces obligations sont finalement entrées en vigueur le 1er octobre 2020 suite à la publication de multiples décrets et arrêtés (voir notamment le Diane-infos 24006).
La Direction des Affaires Juridiques (DAJ) du Conseil Supérieur du Notariat (CSN) propose une note dans laquelle elle rappelle les décrets et arrêtés précités avant de revenir en détail sur ces études géotechniques, encadrées par les articles L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui sont exigées selon la nature des actes juridiques concernés mais qui peuvent se cumuler selon les situations.
I – L’étude géotechnique préalable (articles L. 112-21, R. 112-6 et R. 112-8 du CCH).
Outre un descriptif détaillé de ce dispositif, cette note indique qu’il n’y a pas lieu de tenir compte du projet futur de l’acquéreur. En effet, le vendeur est tenu de fournir l’étude géotechnique préalable quel que soit le projet de l’acquéreur dès lors que les critères sont cumulativement réunis : un terrain non bâti, d’une part, et constructible, d’autre part.
II – L’étude géotechnique dite de conception (articles L. 112-22, L. 112-23, R. 112-7 du CCH).
La note revient en détail sur les dispositions et la procédure relative à l’étude géotechnique de conception.
Enfin, cette note attire l’attention sur les points de vigilance suivants :
* Cas des avants contrats de terrains concernés par le dispositif conclus avant le 1er octobre sans étude préalable.
* La vente de parcelles de terrains dans un lotissement ou par un aménageur.
* La question a été soulevée de l’application de ces nouvelles obligations aux VEFA de maisons individuelles.
* L’attention des notaires doit être attirée sur l’absence de coordination entre ces textes et les obligations pouvant découler d’un PPRN concernant le terrain. Ces obligations peuvent être plus contraignantes que celles prévues par ces nouveaux textes.
* Une étude géotechnique de conception peut-elle remplacer l’absence d’étude préalable ?
Direction des Affaires Juridiques du Conseil Supérieur du Notariat, 14/10/2020 ;
intra.notaires.fr – Voir le Diane-infos 24050