La résiliation du bail d’habitation par le bailleur en liquidation judiciaire est soumise aux dispositions d’ordre public de la loi de 1989.

JURISPRUDENCE : Une société a consenti un bail d’habitation avant d’être placée en liquidation judiciaire. Estimant qu’il était nécessaire de procéder à la réalisation des actifs de la société bailleresse non grevés de baux “manifestement anormaux” selon lui, le liquidateur a saisi le juge-commissaire d’une requête tendant à obtenir la résiliation du bail conclu avec les locataires, sur le fondement de l’article L. 641-11-1, IV, du Code de commerce.

Le juge-commissaire ayant accueilli cette demande, les locataires ont formé un recours contre son ordonnance et demandé le rejet de la demande de résiliation du liquidateur.

* D’une part, la cour d’appel a prononcé la résiliation du bail en retenant que “les dispositions de l’article L. 641-11-1, IV du code du commerce étant dérogatoires au droit commun, celles-ci ne peuvent, à défaut de dispositions d’exception expressément mentionnées, céder devant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vendre”.

Dans sa décision, la Cour de cassation (19-10685) précise, au visa de l’article 15, I et II de la loi du 06/07/1989 et de l’article L. 641-11-1, IV du Code précité, qu'”il résulte du premier de ces textes que lorsque le bailleur entend résilier un bail d’habitation relevant des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de six mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement et indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire. Le second de ces textes n’excluant pas l’application du premier en cas de liquidation judiciaire, il s’ensuit que, lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d’occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions du premier texte“.

Elle juge qu'”en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

* D’autre part, pour prononcer la résiliation du bail d’habitation, la cour d’appel a retenu que c’est à bon droit que le juge-commissaire a fait droit à ses demandes de résiliation d’un bail conclu de façon évidente au détriment des intérêts de la société bailleresse eu égard à la sous-évaluation du loyer consenti par des membres de l’entourage proche des locataires, et donc au détriment des créanciers, et que la résiliation du bail dans de telles circonstances ne revêt pas pour les locataires, qui ne le démontrent pas, de conséquences manifestement excessives.

Au visa de l’article L. 641-11-1 précité, la Cour de cassation rappelle qu’il résulte de ce texte “que la résiliation d’un contrat en cours à la date du jugement ouvrant la liquidation judiciaire peut être demandée par le liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d’une somme d’argent, au juge-commissaire qui ne peut prononcer la résiliation que si deux conditions cumulatives sont réunies : cette résiliation est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant“.

Par conséquent, “en se déterminant par de tels motifs, insuffisants à caractériser en quoi la résiliation du bail était concrètement nécessaire aux opérations de liquidation, et en quoi l’atteinte portée aux intérêts des [locataires] n’était pas excessive, cependant que le bail dont la résiliation était demandée, portant sur la résidence principale des intéressés, se trouvait soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel a privé sa décision de base légale“.

C.Cass.Com, 07/10/2020, 19-10685 ;
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