VEFA – Immeuble inachevé menaçant ruine : à qui incombe la charge du coût des travaux réalisés par la commune ?
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JURISPRUDENCE : Plusieurs acquéreurs ont conclu des contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur les lots d’un ensemble immobilier. Les constructions sont toutefois restées inachevées en raison d’une défaillance du promoteur, placé en liquidation judiciaire.
Au vu du péril que faisaient courir ces constructions, le maire a pris, sur le fondement de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), des arrêtés enjoignant aux acquéreurs de faire procéder à la démolition de leurs immeubles et, faute d’exécution de leur part, a fait procéder d’office à ces travaux, dont il a mis le coût à la charge des acquéreurs en émettant à leur encontre des mises en demeure de payer que ces derniers contestent.
Le Conseil d’Etat (Req. 426290), d’une part, au visa de l’article L. 511-2 précité, rappelle que le maire peut mettre en demeure le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine de faire des réparations nécessaires ou les travaux de démolition. D’autre part, il ajoute qu’au visa de l’article 1601-3 du Code civil, la VEFA est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
Il décide que si ces dispositions “prévoient que l’acquéreur d’un bien vendu en vertu d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement devient immédiatement propriétaire du terrain et des constructions existantes et propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur construction, [elles] ne peuvent avoir pour effet de lui transférer, avant la date de réception des travaux, les obligations de réparation ou de démolition incombant à la personne propriétaire d’un immeuble menaçant ruine, pour l’application des dispositions de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que, jusqu’à cette date, il ne dispose pas des pouvoirs de maître de l’ouvrage“.
C.E., 5ème – 6ème chambres réunies, 28/09/2020, Req. 426290 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24097
