Promesse de vente immobilière ne respectant pas les conditions de forme légales : seul le promettant peut invoquer sa nullité.

JURISPRUDENCE :

Par acte sous seing privé, un propriétaire a donné à bail à un couple un appartement pour une durée de trois ans. Par un protocole devant être annexé au contrat de bail, les parties étaient convenues de la vente de l’appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de vingt-quatre mois, délai prolongé ensuite de douze mois.

Le propriétaire a, après commandement de payer les loyers, assigné le couple en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes. Le couple a sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.

Les juges du fond ont rejeté la demande d’annulation du protocole, constaté la résiliation du bail, condamné solidairement le couple à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation et ordonné son expulsion.

Le couple forme un pourvoi en invoquant la nullité absolue du protocole qui n’a pas été constaté par acte authentique, contrairement à ce qu’exige l’article L. 290-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La Cour de cassation (19-14601) rejette le pourvoi :

“La cour d’appel a retenu que le protocole s’analysait en une promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à dix-huit mois et qu’il était soumis à l’article L. 290-1 du [CCH].

Elle a énoncé à bon droit que, dès lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée, la nullité encourue en raison de leur non-respect est relative.

Elle en a exactement déduit que seul [le propriétaire] pouvait invoquer la nullité du protocole et que la demande [du couple] devait être rejetée“.

C.Cass.Civ.3ème, 19-14601, 26/11/2020 ;
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