Date de réalisation de la plus-value immobilière : faut-il retenir la date de la signature de l’acte authentique ou de la promesse de vente pour calculer la durée de détention ?
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JURISPRUDENCE : L’administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière (PVI) réalisée par une société civile immobilière (SCI) au titre de la vente, le 23 novembre 2011, de terrains à bâtir.
La SCI soutenait que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession devait être réduite d’un abattement en raison de la durée de détention, en application de l’article 150 VC du Code général des impôts (CGI), en faisant valoir qu’elle devait être regardée, compte tenu des stipulations de la promesse synallagmatique de vente signée le 19 octobre 1998, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l’affirme l’administration fiscale, à compter de la signature de l’acte authentique, le 23 novembre 2011.
Les juges du fond ont cependant jugé que, “en dépit de la signature de la promesse de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature de l’acte authentique de vente dès lors que cet acte décrivait les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulait que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de sa signature“.
Le Conseil d’Etat (29/12/2020, Req. 428309) va tout d’abord rappeler, notamment, qu’aux termes de l’article 1583 du Code civil, la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé” et qu’aux termes de l’article 1589 du même code “La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (…)“.
Il précise ensuite que, “dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété“.
Il censure enfin cette décision.
C.E., 29/12/2020, Req. 428309 ;
legifrance.gouv.fr- Voir le Diane-infos 24323.
