La commune qui exerce son droit de préemption est-elle tenue de payer la commission de l’agent immobilier ?

JURISPRUDENCE :

Une personne a donné mandat de vendre un terrain. Une promesse unilatérale de vente a été signée sous conditions suspensives au prix de 425 000 euros, majoré de la commission d’agence de 51 000 euros due par le bénéficiaire de la promesse. Cependant, la commune a exercé son droit de préemption.

La commune a assigné l’agent immobilier pour faire constater l’inopposabilité de la promesse de vente et la nullité de la clause de l’acte authentique relative au paiement de la commission.

Les juges du fond retiennent que la commission n’est pas due par la commune aux motifs que “la promesse étant unilatérale et non synallagmatique, [l’acquéreur], qui n’a pas levé l’option avant l’exercice du droit de préemption, n’a pris aucun engagement d’acquérir, donc de verser la commission d’agence de 51 000 euros, et que, s’il est précisé dans l’acte authentique de vente que la promesse de vente initialement régularisée entre les [vendeurs et l’acquéreur] prévoit une commission d’agence due par l’acquéreur à [l’agent immobilier] d’un montant de 51 000 euros et si le représentant de la commune a déclaré et reconnu en avoir été informé, la commune n’a accepté de signer qu’après suppression de la mention « et l’avoir accepté » qui suivait”.

La Cour de cassation (19-25226), au visa des articles 1134, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10/02/2016 (“les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites“), L. 213-2, alinéa 1er, du Code de l’urbanisme (“la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée“) et 6, I, alinéa 3, de la loi du 02/01/1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13/07/2006 (“aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties“), précise qu'”il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner“.

Par conséquent, “en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l’option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l’agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d’intention d’aliéner mentionnait que la commission était de 51 000 euros et était à la charge de l’acquéreur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 12/05/2021, 19-25226 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 24658