L’extension d’une terrasse devant un bar sur le domaine public peut-elle être retenue pour le déplafonnement du loyer du bail commercial ?
JURISPRUDENCE :
Des bailleurs ont accepté le renouvellement du bail commercial dont une société exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie était bénéficiaire, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné. Les bailleurs soutenaient notamment que l’extension des lieux loués à usage de brasserie, par l’agrandissement d’une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d’occupation du domaine public, accordée et renouvelée depuis des dizaines d’années, constitue une modification notable des conditions d’exploitation et un motif de déplafonnement du loyer.
Leur demande tendant à la fixation d’un loyer déplafonné a cependant été rejetée et la Cour de cassation (13/10/2021, 20-12901) juge que « la cour d’appel a exactement retenu que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci« .
La décision va cependant être censurée au visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce selon lesquels « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative« .
En l’espèce, pour rejeter la demande des bailleurs, la cour d’appel a retenu que, « parmi les quatre critères d’évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué ».
La Cour de cassation juge qu' »en se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision« .
C.Cass.Civ.3ème, 13/10/2021, 20-12901 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25114
