Transfert à l’usufruitier du droit à déduction de la TVA par le nu-propriétaire : nouvelles précisions.
REPONSE MINISTERIELLE :
Dans sa doctrine BOI-TVA-IMM-10-30 § 190 et 200, l’administration fiscale rappelle que “lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable. Cette situation est exclusive de l’exercice du droit à déduction de la TVA afférente à la valeur de ce droit”.
Dans sa réponse du 02/04/2021 (N. 17425, voir le Diane-infos 22581), le ministre de l’économie avait précisé que ces commentaires administratifs “ont également, dans un souci de neutralité, vocation à s’appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio sous réserve bien entendu que les conditions de fond pour sa mise en œuvre soient réunies. À cet égard, il importe que le nouveau nu-propriétaire ait lui-même la qualité d’assujetti à la TVA, que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire, et enfin, que l’usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l’usufruit de l’immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction”
En complément de cette réponse, un parlementaire demande au ministre de “confirmer que, dans la configuration ainsi décrite, la SCI, nu-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle, usufruitier, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété, l’achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, en général le promoteur”.
Le ministre répond que, “dans le cas d’une acquisition auprès d’un promoteur immobilier par deux tiers indépendants de l’usufruit et de la nue-propriété d’un immeuble, pour que le nu-propriétaire soit susceptible de transférer à l’usufruitier le droit à déduction relatif à l’acquisition de la nue-propriété, il doit avoir qualité d’assujetti (redevable ou non). Partant, une société civile immobilière (SCI) acquérant la nue-propriété d’un immeuble qui aurait par ailleurs, au titre d’une activité qu’elle réalisait antérieurement à l’acquisition de cette nue-propriété, la qualité d’assujetti, serait fondée à transférer son droit à déduction à l’usufruitier qui réaliserait par ailleurs une activité effectivement soumise à la taxe au titre du bien acquis. En revanche, il n’en va pas de même de la situation d’une SCI n’ayant à aucun titre la qualité d’assujetti (par exemple, créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question).
R.M.Sénat Canévet, Q. 24225 ;
J.O.Sénat, 11/11/2021, P. 6350 – Voir le Diane-infos 25143
