Le notaire gestionnaire du compte centralisateur pour les travaux réalisés dans une copropriété doit indemniser les copropriétaires pour les versements indus au titre de travaux non exécutés.
JURISPRUDENCE :
Une société a acquis u château en vue de la réalisation d’une opération immobilière de vente par lots du bâtiment, soumis au statut de la copropriété. Un marché de travaux a été conclu avec une entreprise en qualité d’entreprise générale.
Le notaire, qui a établi le règlement de copropriété et dressé les actes de vente, a reçu mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que de chacun des acquéreurs, de procéder aux appels de fonds et de régler les entreprises depuis un compte centralisateur ouvert en son étude. L’entreprise a été placée en liquidation judiciaire et l’architecte a résilié son contrat et le chantier a été interrompu.
Se plaignant de versements de fonds aux entreprises intervenantes sans rapport avec le coût des travaux réalisés, le syndicat des copropriétaires du château et plusieurs acquéreurs ont assigné en restitution de sommes et réparation l’entreprise, l’architecte et le notaire.
Les juges du fond ont condamné le notaire qui conteste cette décision. Il assigne le syndic qui a validé a posteriori le montant des versements et appelle en garantie l’architecte.
Pour la Cour de cassation (20-16349), “en premier lieu, la cour d’appel a constaté que la SCP, à laquelle les copropriétaires avaient donné mandat de tenir un compte centralisateur destiné à recueillir les appels de fonds pour régler les entreprises, avait versé à l’entreprise générale entre 2002 et 2005 la somme de 2 752 000,05 euros pour un coût total de travaux réalisés, validés par la société d’architecture, de 388 134,70 euros.
Analysant les lettres adressées par la SCP au syndic bénévole de la copropriété, elle a constaté qu’elle avait systématiquement pris l’initiative de ces règlements sans préciser par qui elle avait été saisie de demandes en ce sens et dans quelles conditions elle pouvait apprécier, d’une part, si les sommes devaient être versées à la société ASOB plutôt qu’à un autre intervenant, d’autre part, l’urgence invoquée dans ces correspondances.
Elle a pu en déduire, par une appréciation souveraine du rôle respectif des parties dans les virements en cause, exclusive de dénaturation, qu’en dépit des autorisations formellement sollicitées du syndic ou de la validation a posteriori par celui-ci des paiements intervenus dans de telles conditions, le rôle du syndic, qui ne disposait d’aucun pouvoir d’appréciation, dans le détournement, au préjudice des copropriétaires, des fonds remis à la SCP à charge pour celle-ci d’en faire un usage déterminé, n’était qu’accessoire et que la SCP, en effectuant des versements indus au titre de travaux non exécutés, avait commis une faute dans l’accomplissement du mandat qui lui avait été confié.
En second lieu, ayant retenu que le préjudice subi par les copropriétaires résultait du versement fautif par la SCP à la société ASOB de sommes excédant le coût des travaux réellement exécutés, dont la destination finale est demeurée indéterminée et qui sont à ce jour non recouvrables en raison de l’insolvabilité des sociétés Alvipi conseils et ASOB, la cour d’appel n’avait pas à procéder à une recherche ni à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision“.
C.Cass.Civ.3ème, 20-16349, 05/01/2022 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25389
