Investissement locatif : précisions utiles sur l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier.

JURISPRUDENCE :

Deux personnes ont acheté, en l’état futur d’achèvement (VEFA), un appartement dans une résidence de tourisme, bénéficiant d’un régime fiscal dérogatoire, édifiée par une société civile immobilière (SCI) et commercialisée par un agent immobilier. Les acquéreurs ont consenti un bail commercial avec un locataire A .

Le locataire B a ensuite été mis en redressement judiciaire. Se plaignant de ce que leur investissement ne bénéficiait pas de la rentabilité promise, les acquéreurs ont assigné la SCI et l’agent immobilier en paiement de dommages-intérêts pour dol et manquement au devoir d’information et de conseil.

La cour d’appel, qui relève que “la SCI avait déposé au rang des minutes de l’office notarial chargé de la rédaction de l’acte de vente le document d’information exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial“, rejette la demande de condamnation de l’agent immobilier en paiement de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d’information et de conseil en relevant, “d’une part, que les acquéreurs ne pouvaient se méprendre sur la portée de la brochure à caractère promotionnel qui était destinée à traduire le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité d’un tel investissement dont la part d’aléa demeure irréductible, et, d’autre part, que la station (…) présentait un réel potentiel touristique et qu’il n’était pas démontré que l’agent immobilier, comme le vendeur, étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières”.

Les acquéreurs forment un pourvoi en soutenant notamment que “l’agent immobilier, mandataire du vendeur-promoteur, qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement, est tenu d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l’investissement proposé ; qu’il lui appartient de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil”.

Pour la Cour de cassation (20-11751), “la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises relatives aux risques inhérents à l’investissement proposé, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve quant aux manquements allégués par [les acquéreurs], que l’agent immobilier n’avait pas manqué à son obligation d’information et de conseil et a ainsi légalement justifié sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 08/07/2021, 20-11751 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25681