Copropriété : seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci.

JURISPRUDENCE :

L’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble a autorisé la cession à l’un d’entre eux d’une surface déterminée des parties communes spéciales du bâtiment correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement. Des propriétaires de lots situés dans ce bâtiment ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence et son syndic, en annulation de la résolution autorisant cette cession ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts.

Les requérants soutiennent que “seuls les copropriétaires des parties communes spéciales qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de leur aliénation”.

Pour rejeter la demande d’annulation, les juges du fond retiennent que la cession de la partie du couloir commun, qui a été votée à la condition préalable de l’adoption d’un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, emporte création d’un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales, en sorte que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qu’elle implique relève de l’approbation de l’ensemble de la collectivité.

Ils ajoutent que la distinction entre la cession relevant des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l’état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière consisterait à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences à l’assemblée générale, alors que cette distinction, qui ne résulte d’aucune disposition légale ou réglementaire, fait dépendre le vote de l’assemblée générale de la décision de l’assemblée restreinte.

Ils en déduisent que la cession des parties communes spéciales devait être soumise à l’approbation de l’ensemble des copropriétaires.

Au visa des articles 3 et 4 de la loi N. 65-557 du 10/07/1965, dont il ressort du premier que “sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et, selon le second, elles sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement“, la Cour de cassation (21-16232) juge qu'”en statuant ainsi, alors que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 01/06/2022, 21-16232 ;
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