DPU : l’exercice du droit de préemption par la commune puis sa renonciation peut constituer un préjudice grave pour le vendeur.

JURISPRUDENCE :

Une société a acheté en 2011 un ancien hôtel pour 1 000 000 d’euros. Un an plus tard, elle décide de le vendre et, après avoir conclu une promesse de vente au prix de 1 095 000 euros, envoie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune. Cette dernière a exercé son droit de préemption urbain (DPU) au prix de 800 000 euros. En mai 2013, le juge de l’expropriation a évalué l’ancien hôtel à 915 573 euros.

En juillet 2013, la commune a décidé de renoncer à l’acquisition. Entre-temps, l’ancien hôtel a été squatté et a fait l’objet de dégradations et de pillage. La société a finalement vendu l’ancien hôtel en août 2014 au prix de 400 000 euros. Reprochant à la commune d’être responsable de la moins-value, la société l’a assigné en responsabilité.

Le Conseil d’Etat (Req. 437160) reconnaît, d’une part, la responsabilité de la commune même si elle n’a pas commis de faute. Pour les juges du Palais Royal, la société a subi, “du fait des décisions de préemption et de renonciation de la commune (…), un préjudice grave, qui a revêtu un caractère spécial et doit être regardé comme excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter des vendeurs de terrains situés en zone urbaine, sans que d’autres circonstances, notamment le fait que la société n’ait mis en place un dispositif de gardiennage de l’immeuble qu’à compter de septembre 2013, soient de nature, dans les circonstances particulières de l’espèce, à écarter totalement la responsabilité de la commune“.

D’autre part, la Haute juridiction décide que “eu égard au caractère suffisamment probable de la vente initialement prévue pour un prix de 1 095 000 euros, au prix fixé par le juge de l’expropriation à 915 573,90 euros et au prix de 400 000 euros auquel le bien a été cédé un an après ainsi que des caractéristiques hôtelières du bien en cause et du marché immobilier local, il sera fait une juste appréciation de la part des préjudices excédant les aléas ou sujétions que doivent normalement supporter les vendeurs de terrains situés en zone urbaine, subie par la société du fait de la renonciation par la commune à l’exercice du droit de préemption, en la fixant à 250 000 euros. Toutefois, l’abstention de la société à prendre des mesures destinées à assurer le gardiennage de son bien avant le mois de septembre 2013 doit être regardée comme une imprudence dans l’appréciation des risques de nature à exonérer la commune d’une partie des conséquences dommageables de la renonciation à la préemption, qui doit être évaluée à 100 000 euros. Par suite, il y a lieu de condamner la commune (…) à verser à la société (…) une somme de 150 000 euros, assortie des intérêts au taux légal, calculés à partir de la demande d’indemnisation préalable reçue le 13 avril 2015 par la commune (…) et capitalisés à compter du 13 avril 2016, date à laquelle les intérêts étaient dus pour une année entière“.

C.E., Req. 437160, 13/06/2022 ;
legifrance.gouv.fr – Voir Diane-infos 25802