Promesse de vente : distinction entre clause pénale et clause de dédit.
Deux sociétés ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble, sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain (DPU).
L’acquéreur a versé au vendeur la somme de 200 000 euros à titre de « dépôt de garantie », en application de la clause selon laquelle « Le sort de la partie versée ce jour du dépôt de garantie sera le suivant :
– elle s’imputera sur le prix en cas de signature de l’acte de vente ;
– elle sera définitivement acquise au vendeur au terme du délai en cas de non réalisation de la vente dans la période de transfert […] « .
Le DPU a été purgé mais la vente n’a pas été réitérée. L’acquéreur a assigné le vendeur aux fins d’annulation de la promesse de vente et de restitution du dépôt de garantie.
La cour d’appel rejette la demande de restitution de la somme de 200 000 euros en relevant, d’une part, que la vente n’avait pas été réitérée du fait de l’acquéreur et, d’autre part, que les parties avaient stipulé que le dépôt de garantie serait « définitivement acquis au vendeur au terme du délai en cas de non-réalisation de la vente […] ». Elle retient que la clause contractuelle ne constitue pas une clause pénale mais une clause de dédit dans la mesure où l’acquéreur peut se libérer unilatéralement de son engagement.
L’acquéreur forme un pourvoi en soutenant que la clause litigieuse ne constitue pas une clause de dédit mais une clause pénale, susceptible de modération judiciaire.
Pour la Cour de cassation (19-25822), la cour d’appel « a pu, par une appréciation souveraine (…) en déduire que cette clause, dont l’objet était de se libérer unilatéralement de cet engagement, n’était pas une clause pénale mais une faculté de dédit« .
C.Cass.Civ.3ème, 22/06/2023, 19-25822 ;
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