Loi N. 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement.
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La loi N. 2024-322 du 09/04/2024 poursuit trois objectifs : prévenir la dégradation de l’habitat, accélérer la réhabilitation de l’habitat dégradé et lutter contres les marchands de sommeil.
Nous vous présentons, dans ce Diane-infos, les mesures susceptibles d’intéresser la pratique notariale.
- Anticiper la dégradation des immeubles.
L’article 3 de la loi modifie le Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour étendre le champ des travaux pouvant faire l’objet d’une opération de restauration immobilière (ORI), afin d’en permettre l’utilisation à un stade plus précoce des dégradations.
L’article 9 crée une nouvelle procédure d’expropriation “des immeubles indignes à titre remédiable” (modification du Code de l’expropriation). Cette procédure concernera les propriétaires de logements frappés par au moins deux arrêtés de péril ou d’insalubrité au cours des dix dernières années lorsque les prescriptions de ces arrêtés n’ont pas été totalement exécutées. Elle est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés. Il s’agit donc de rénover plutôt que de démolir.
L’article 4 prévoit que les syndicats de copropriétaires pourront souscrire un prêt global collectif, plus souple et plus simple, afin de financer les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien des immeubles. Les associations syndicales libres (ASL) pourront aussi contracter un tel prêt.
L’article 8 prévoit des dispositions renforçant le permis de louer en complétant l’article L. 635-3 du CCH. L’instauration du permis de louer sera possible même en l’absence de programme local de l’habitat. Dans le cadre de l’instruction du permis, le président de l’intercommunalité compétent en matière d’habitat ou le maire pourra faire visiter le logement et infliger des amendes en cas de mise en location sans déclaration ou autorisation préalable. Le maire pourra aussi faire réaliser d’office des travaux, voire faire démolir des bâtiments non conformes aux règles d’urbanisme présentant un risque pour la sécurité ou pour la santé.
L’article 27 crée une section intitulée diagnostic structurel de l’immeuble dans le CCH qui prévoit qu’en cas de doute sur la solidité de certains bâtis, les maires pourront demander un diagnostic structurel des immeubles situés dans des zones d’habitat dégradé ou ancien, aux frais des propriétaires. Cette mesure permettra de prévenir des effondrements d’immeubles, notamment dans les centres anciens, dans des villes comme Toulouse, Bordeaux, Marseille ou encore Lille.
L’article 44 consacre l’obligation pour les propriétaires d’assurer le relogement définitif des occupants dès lors qu’ils n’ont pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté de péril ou d’insalubrité dans les trois ans (modification du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).
L’article 12 prévoit que l’expérimentation prévue par la loi Alur, qui a instauré la possibilité d’exproprier les seules parties communes d’un immeuble en état de carence, est prolongée de dix ans. Une autre disposition permettra, à titre expérimental, aux préfets d’inciter les propriétaires de logements en péril ou insalubres à conclure un bail à réhabilitation en vue de leur rénovation.
L’article 12 met en place, dans le but de sécuriser le traitement des copropriétés dégradées, l’insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement. La procédure de mandat ad hoc est en outre facilitée (articles 18 et 20).
L’article 21 prévoit un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées : une collectivité publique pourra confier à un concessionnaire, par un contrat de concession d’aménagement, la réalisation d’opérations de rénovation.
L’article 22 étend le droit de préemption urbain (DPU) pour faciliter et sécuriser sa mise en œuvre par les communes qui souhaitent l’utiliser comme moyen de lutte contre la dégradation de l’habitat.
L’article 24 prévoit que les constructions temporaires ayant vocation à reloger des habitants évincés lors d’opérations de résorption de l’habitat indigne ou dégradé seront dispensées d’autorisation d’urbanisme.
L’article 34 oblige les syndics de copropriétés d’informer les copropriétaires et les occupants de l’immeuble des procédures en cours en matière d’insalubrité ou de péril.
L’article 42 prolonge la réduction d’impôt accordée aux propriétaires de logements anciens (“dispositif Denormandie”) jusqu’en 2027 et l’élargit aux travaux de rénovation de l’habitat dégradé dans les copropriétés en grande difficulté.
- Accélérer la réhabilitation de l’habitat dégradé.
L’article 43 instaure un régime de scission judiciaire des copropriétés en redressement dans le cadre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), afin de sortir de la situation inextricable des gigantesques copropriétés.
L’article 44 prévoit un renforcement de la procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d’opérations de requalification de l’habitat dégradé. La procédure d’expropriation des immeubles insalubres à titre non remédiable (procédure “Vivien”) est sécurisée, notamment s’agissant des immeubles comprenant des locaux commerciaux. La déclaration de carence d’une copropriété est facilitée.
- La lutte contre les marchands de sommeil.
La loi enrichit le registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC) qui devra comporter de nouvelles données sur les marchands de sommeil.
L’article 30 renforce les sanctions pénales contre les marchands de sommeil. La peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier (autre que la résidence principale) est portée à 15 ans (contre 10 ans aujourd’hui).
L’article 31 prévoit que le fait pour un bailleur de refuser d’établir un contrat de bail ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer sera désormais puni jusqu’à un an de prison et 20 000 euros d’amende.
L’article 53 autorise la mise à disposition aux collectivités locales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil pour en faire des logements.
L’article 33 autorise les collectivités locales à fixer des exigences de décence plus fortes pour les colocations à baux multiples. Cette mesure doit être expérimentée pendant cinq ans.
J.O.L.D., 10/04/2024, Texte 2.
