Copropriété : précision concernant la modalité de répartition de la cotisation fonds travaux.
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Le propriétaire d’un lot situé dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, qui comprend plusieurs bâtiments (à ce lot sont attachés 20/10 000e des parties communes générales et 285/10 000e des parties communes spéciales du sous-sol du bâtiment D) a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en annulation de la résolution N. 12 de l’assemblée générale du 25 septembre 2018 qui avait décidé d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à cinq pour cent du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.
Les juges du fond rejettent sa demande. Le propriétaire forme un pourvoi en soutenant que “l’appel de cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux ne doit pas avoir pour effet d’obliger le copropriétaire à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun n’ayant aucune utilité pour son lot ; qu’à défaut d’avoir recherché, comme elle y était invitée, si le budget prévisionnel de la copropriété n’avait pas été ventilé en dépenses générales, dépenses bâtiments A, B, C et dépenses garages bâtiment D et si la résolution litigieuse ne conduisait pas à faire supporter [au propriétaire] les dépenses afférentes aux bâtiments A, B et C, cependant que [le propriétaire] n’était titulaire que d’un garage implanté sur le bâtiment D, lequel ne pouvait bénéficier des services collectifs et autres éléments d’équipement commun propres aux autres bâtiments, tels le chauffage, d’équipement en eau et le raccordement à l’égout, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965″.
Au visa de l’article 14-2, II, de la loi N. 65-557 du 10/07/1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi N. 2018-1021 du 23/11/2018, dont il ressort que “dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de cette cotisation ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1” et de l’article 10, alinéa 2, de cette loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2019-1101 du 30/10/2019, dont il ressort que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5“, la Cour de cassation (22-21758) précise qu'”il résulte du premier de ces textes que cette cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et du second qu’elle n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales“.
Ainsi, elle juge que “la cour d’appel a exactement retenu que la délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition des cotisations en fonction des “millièmes” généraux, ne contrevenait pas à la loi et a ainsi légalement justifié sa décision de rejeter la demande d’annulation“.
C.Cass.Civ.3ème, 04/07/2024, 22-21758 ;
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