Haies mitoyennes : assiette foncière et possibilité de renoncer à la mitoyenneté.
Il est demandé au ministre de la justice de rappeler, d’une part, à qui appartient le terrain qui sert d’assiette foncière à la haie mitoyenne et, d’autre part et surtout, si un propriétaire souhaite renoncer à la mitoyenneté, de quelle manière et sous quelle forme il doit acter son renoncement.
Dans sa réponse, le ministre rappelle que la mitoyenneté d’une clôture constitue une modalité collective du droit de propriété, prévue par les articles 653 et suivants du Code civil. Elle a pour fonction de régir une situation de voisinage durable entre deux immeubles contigus. Une clôture, qui peut notamment correspondre à une haie, est ainsi mitoyenne lorsqu’elle appartient indivisément aux propriétaires des fonds qu’elle sépare. Ce régime de propriété présente certains avantages, qui tiennent notamment à l’économie d’espace et au partage des frais d’édification d’entretien.
Il ajoute que toute clôture séparative de fonds n’est pas nécessairement mitoyenne ; elle peut ainsi relever au contraire d’un régime de propriété exclusive.
La propriété mitoyenne résulte de la convention, de la prescription acquisitive, et dans certains cas, de la loi.
La mitoyenneté des clôtures n’a pas d’incidence sur la propriété du terrain sur lequel elles sont érigées. Au contraire, c’est en principe parce qu’elle est située à cheval sur la ligne divisoire séparant des parcelles contigües que la clôture peut être mitoyenne.
La mitoyenneté d’une clôture implique l’obligation, pour ses propriétaires indivis, de l’entretenir à frais communs, en application de l’article 667 du Code civil.
La destruction imputable à l’un des propriétaires indivis entraîne ainsi l’obligation de remise en état. S’agissant, par exemple, d’une haie partiellement arrachée, cette obligation signifie qu’à défaut pour le propriétaire qui est à l’origine de l’arrachage de procéder à la remise en état, son voisin peut être autorisé à reconstituer la haie aux frais du premier (cour d’appel de Douai, 21/04/2010, chambre 1, section 2, RG 09/02977).
Pour échapper à l’obligation d’entretien de la clôture mitoyenne, l’article 667 confère au propriétaire la possibilité de renoncer à la mitoyenneté. La jurisprudence exclut toutefois l’exercice de cette faculté lorsque la clôture doit faire l’objet de travaux de réparation ou de reconstitution rendus nécessaires par le fait du propriétaire qui voudrait se dispenser d’y contribuer en renonçant à la mitoyenneté (Cour de cassation, 1ère civile, 04/11/1963, N. 473).
L’abandon de la mitoyenneté constitue une décision unilatérale, qui n’est soumise à aucune forme particulière. Pour la caractériser, il suffit d’une manifestation non équivoque de volonté émanant du propriétaire renonçant, dont la preuve peut être rapportée par enquête (Cour de cassation, 3ème civile, 04/10/1973, pourvoi 72-11548, N. 511). En pratique, il convient de matérialiser l’abandon de mitoyenneté dans un acte écrit. La participation du copropriétaire mitoyen n’est pas requise, s’agissant d’un acte unilatéral. A défaut d’intervention de ce dernier, la doctrine recommande toutefois de lui notifier l’acte (F. TERRE, Ph. SIMLER, Droit des biens, Dalloz, 2018, p. 679 ; M. BOUDOT, Répertoire de droit civil, Mitoyenneté, Dalloz, 2018).
La renonciation à la propriété mitoyenne constituant un acte de disposition sur un droit réel immobilier, elle doit être publiée au fichier immobilier, en vertu de l’article 28 du décret 55-22 du 04/01/1955. Pour pouvoir procéder à cette publication, il est donc nécessaire de recourir à un acte authentique notarié pour formaliser l’abandon de mitoyenneté, en application des dispositions de l’article 710-1 du Code civil.
J.O. Sénat, 21/11/2024, Q. 310, P. 4468.
