Une nouvelle obligation légale à la charge du bailleur est-elle un motif de déplafonnement du loyer ?
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Une locataire, preneuse à bail commercial de locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a sollicité, en 2015, le renouvellement de son bail venant à expiration le 30 décembre suivant.
Les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement mais sollicité, avec succès, la fixation du loyer du bail renouvelé à un prix déplafonné “pour tenir compte de l’évolution des primes de l’assurance responsabilité civile propriétaire non occupant (RC PNO), obligatoire depuis 2014, volontairement souscrite auparavant, et qui est passée de 644 euros en 2007 à 1 046,90 euros en 2015, soit une augmentation de 62,56 %” .
La Cour de cassation (23/01/2025, 23-14887) rappelle tout d’abord que :
– selon l’article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce, “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques” ;
– selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, “les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer“.
Elle précise ensuite que, “dès lors, la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial. Tel est le cas de l’obligation du bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et figurant désormais à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant“.
Elle juge donc qu'”ayant retenu, à bon droit, qu’il devait être tenu compte de la charge légale nouvelle, tenant à l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile du copropriétaire non-occupant, à laquelle les bailleurs étaient tenus, depuis 2014, pour la fixation du loyer du bail renouvelé en 2015, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant, la cour d’appel, qui a souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré, en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les règles du déplafonnement“.
Le pourvoi du locataire est donc rejeté.
