Fonds de commerce : validité de la clause imposant au locataire d’établir tout acte de cession par acte authentique, le bailleur dûment appelé.
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Un bailleur a donné à bail à une société un immeuble à usage d’hôtel. Il a ensuite délivré un congé à la locataire pour un garage situé dans le même immeuble, occupé en vertu d’un prêt à usage. La locataire a assigné le bailleur en contestation de ce congé.
Un an plus tard, la locataire a cédé son fonds de commerce d’hôtellerie à une société selon acte sous signature privée alors que le contrat de bail commercial imposait la présence obligatoire du bailleur à tout acte de cession du droit au bail qui serait conclu obligatoirement par acte authentique auquel le bailleur devrait impérativement être appelé.
La cessionnaire est intervenue volontairement à l’instance en contestation du congé, aux lieu et place de la locataire, et le bailleur a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir.
La cessionnaire soutenait que cette stipulation du bail avait pour effet d’investir le bailleur d’un pouvoir d’opposition et de veto sur toute cession qui lui serait proposée et, en conséquence, de lui permettre, unilatéralement et discrétionnairement, d’empêcher le locataire de céder son bail commercial, en refusant de participer à l’acte, violant ainsi l’article L.145-16 du Code de commerce.
La Cour de cassation (13/03/2025, 23-23372) juge qu’ayant “exactement retenu qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé, la cour d’appel, qui a constaté que ces stipulations n’avaient pas été respectées, a légalement justifié sa décision de retenir que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur“.
