Mur mitoyen et servitude de vue : précisions sur le consentement du voisin et la prescription acquisitive trentenaire.
Le propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et syndic bénévole reproche aux propriétaires de l’immeuble voisin, dont l’un des murs donne sur son appartement et la cour attenante constituant une partie commune dont il a la jouissance privative, d’avoir remplacé sur ce mur des jours translucides par des fenêtres transparentes et coulissantes et empiété sur le fonds de la copropriété par les débords de ces fenêtres, le propriétaire, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de syndic, les a assignés en remplacement des verres clairs des menuiseries par des verres à fer maillé, remplacement des huisseries extérieures par un ouvrage à châssis fixe et verres dormants et suppression de tout débord de l’huisserie ou de tout ouvrage sur le fonds de la copropriété et en indemnisation de son préjudice de jouissance.
Pour rejeter les demandes en remplacement des ouvrages installés par les voisins sur le mur mitoyen, les juges du fond retiennent que le voisin a été pleinement associé aux travaux modificatifs entrepris par ses voisins, comme l’atteste le document de l’architecte en charge de cette opération, et qu’il ne démontre pas s’être opposé à leur réalisation avant que soit pratiquée l’ouverture critiquée.
Au visa de l’article 675 du Code civil qui dispose que “l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant“, la Cour de cassation (24-11598) juge qu'”en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser le consentement du voisin propriétaire du mur mitoyen à la mise en œuvre des ouvrages, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.
Par ailleurs, pour dire que les voisins peuvent se prévaloir d’une servitude de vue acquise par prescription profitant à leur fonds, les juges du fond retiennent qu’au regard de l’acte notarié qu’ils produisent, attestant l’ancienneté de l’immeuble, la verrière du bien immobilier leur appartenant a simplement été remplacée par des menuiseries modernes sans modifier pour autant l’emplacement et la dimension des ouvertures préexistantes, et que la vue sur la propriété voisine existait ainsi depuis plus de trente ans.
Au visa de l’article 690 du Code civil aux termes duquel “les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans“, la Haute cour juge qu'”en se déterminant ainsi, sans constater qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni préciser la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru, la cour d’appel, qui n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle, n’a pas donné de base légale à sa décision“.
C.Cass.Civ.3ème, 10/04/2025, 24-11598 ;
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