Validité d’un règlement de copropriété malgré l’irrégularité du plan annexé et le non-respect du permis de construire.
Dans sa décision (19/03/2026, 24-13829, ►Consulter la décision), la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient que “Si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété.
Dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi N. 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé“.
Les faits et la procédure étaient les suivants :
Un notaire a reçu, à la demande d’une société civile immobilière (SCI), le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une copropriété constituée de deux lots, chacun d’eux comprenant un chalet et un jardin privatif, l’accès commun à la voie publique constituant une partie commune.
Soutenant que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division correspondant à la partie commune et qu’il empiétait sur leur jardin privatif, les propriétaires du chalet B ont assigné le syndicat des copropriétaires, les propriétaires du chalet A, ainsi que la société notariale, en nullité du plan de division annexé à l’état descriptif de division, en substitution d’un régime de pleine propriété au régime de la copropriété, en interdiction à tout propriétaire du chalet A de passer sur leur lot et en indemnisation de leurs préjudices. Ils invoquent également le non-respect du permis de construire.
Les juges du fond rejettent l’ensemble des demandes en retenant que le plan annexé, bien qu’irrégulier faute d’avoir été établi par un géomètre-expert, n’est pas nul et peut constituer un élément de preuve. Ils considèrent que cette irrégularité est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété et sur la volonté de créer une copropriété. Ils décident également que le non-respect du permis de construire n’affecte pas l’existence du régime de la copropriété.
La Cour de cassation (►Consulter la décision) confirme l’arrêt en indiquant notamment que “si pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un plan annexé à l’état descriptif de division complétant un règlement de copropriété, un copropriétaire peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas été établi par un géomètre-expert, l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété“.
Par ailleurs, elle précise que “dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi N. 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé“.
Enfin, elle confirme l’arrêt ayant retenu “qu’en dépit des conditions irrégulières de son établissement par une personne n’ayant pas la qualité de géomètre-expert, ledit plan pouvait servir d’élément de preuve des limites de la copropriété, et qu’en l’occurrence, il les définissait clairement“.
C.Cass.Civ.3ème, 19/03/2026, 24-13829 ;
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