Annulation de la vente immobilière : quels remboursements et restitutions pèsent sur le vendeur ?
Des acquéreurs ont acheté une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce exploité par une société. En raison des nuisances sonores résultant de l’activité commerciale, les acquéreurs ont, après expertise, assigné le vendeur et la société en nullité de la vente et dommages-intérêts.
* Pour condamner le vendeur à payer aux acquéreurs les frais de vente, la cour d’appel a retenu que, la vente étant annulée, le vendeur doit restituer le prix qui lui a été payé et les frais attachés à l’acte.
La Cour de cassation – 19/03/2026, 23-23861 ►Consulter la décision – rappelle qu’il résulte de l’article 1110 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016 -131 du 10/02/2016, et l’article 1382, devenu 1240, du même code “que le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute“.
Elle juge donc qu’en “statuant ainsi, alors que les frais attachés à l’acte ne relevaient pas des restitutions, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
* Pour condamner in solidum le vendeur et la société à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre de la perte de chance de faire une plus-value, la cour d’appel a retenu “que, si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores, ces derniers l’auraient gardée et auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente dont ils sont privés”.
La Cour de cassation rappelle qu’il résulte de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, “que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue“.
Elle juge donc qu’en “statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une perte de chance d’une plus-value à la revente, après avoir prononcé, à la demande des acquéreurs, la nullité de la vente du bien, la cour d’appel a violé le texte susvisé”.
* Enfin, pour condamner la société, in solidum avec le vendeur, à rembourser aux acquéreurs le montant de leurs travaux, la cour d’appel a retenu, “d’une part, qu’il existe un lien de causalité certain et direct entre le préjudice qu’ils ont subi, contraints de solliciter l’annulation de la vente, et les nuisances sonores dont la société (…) est responsable, d’autre part, que les aménagements réalisés ont apporté de façon certaine une plus-value à l’immeuble et que le vendeur bénéficiera de ces travaux d’amélioration“.
Les juges du droit rappellent qu’aux termes de l’article 1381 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016 -131, “celui auquel la chose est restituée, doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose“.
Ils jugent qu’en “statuant ainsi, alors que, l’immeuble étant restitué au vendeur, seul celui-ci était tenu des dépenses nécessaires et utiles qui avaient été faites pour sa conservation, la cour d’appel a violé le texte susvisé“.
C.Cass.Civ.3ème, 19/03/2026, 23-23861
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