Le notaire, qui sait que l’immeuble vendu est situé sur un ancien site industriel, manque à son obligation d’information en se contentant de consulter les bases environnementales grand public.
En 2015, par acte notarié, un couple a acquis un bien immobilier situé dans une copropriété dont le règlement et l’état descriptif de division avaient été établis par le notaire. En 2019, par le même notaire, le couple a vendu le même bien. En février 2020, le nouvel acquéreur a appris que l’immeuble en cause était situé dans l’emprise d’une entreprise de blanchisserie-teinturerie exploitée successivement depuis 1965 par différents établissements.
Un arrêté préfectoral de 2021 a ordonné le relogement de l’acquéreur en raison des risques sanitaires résultant de la concentration de polluants volatils. La même année, une lettre du préfet a confirmé que des activités relevant du régime de l’autorisation au titre des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) avaient été exploitées sur ce site, sans avoir été jamais régularisées.
Fin 2021, l’acquéreur a assigné les vendeurs et le notaire en résolution de la vente de 2019 et indemnisation.
La cour d’appel a retenu que le notaire avait manqué à son obligation d’information.
La Cour de cassation – 28/05/2026, 24-16354 ►Consulter la décision – rappelle tout d’abord que selon l’article 1382, devenu 1240 du Code civil, “le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse” et que selon l’article L. 514-20 du Code de l’environnement, “si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente“.
En l’espèce, après avoir relevé que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété mentionnaient qu’une activité industrielle avait été anciennement exercée dans l’emprise de l’immeuble vendu, sans indication précise sur sa situation administrative et sur sa dangerosité, la cour d’appel a retenu que la seule consultation par le notaire des bases environnementales grand public (Basias, Basol, Géorisques, base des installations classées) ne suffit pas à rapporter la preuve du respect de son obligation d’information, dès lors que ces sites sont incomplets et ne recensent que les exploitations qui ont respecté la législation environnementale.
La Cour de cassation juge ensuite que “de ces énonciations, constatations et appréciations desquelles il résultait que le notaire avait connaissance du passé industriel de l’immeuble sur lequel les déclarations du vendeur n’apportaient pas de précisions suffisantes, la cour d’appel a exactement déduit que le notaire aurait dû procéder aux vérifications nécessaires auprès de l’autorité chargée de la police des ICPE et que cette absence de diligences constituait un manquement à son obligation d’information et de conseil engageant la responsabilité de la société de notaires à l’égard de l’acquéreur“.
