Vente de biens immeubles affectés de vices ou désordres : réponse ministérielle utile.
Le député interroge le ministre de la justice sur la protection des acquéreurs immobiliers découvrant après la vente des vices cachés, des non-conformités ou des diagnostics inexacts, notamment lorsque ces éléments semblent résulter d’une dissimulation frauduleuse. Il souligne les limites des recours civils et les difficultés à engager des poursuites pénales, et demande quelles mesures permettraient d’améliorer l’indemnisation des victimes et de mieux articuler les procédures civiles et pénales.
Dans sa réponse (►Consulter la réponse), le ministre de la justice rappelle que plusieurs voies de recours existent :
* D’une part, en droit civil, lorsque les désordres consistent dans des non-conformités du bien aux stipulations contractuelles, il peut mobiliser toutes les sanctions du droit commun de l’inexécution (articles 1217 et suivants du Code civil), notamment poursuivre l’exécution forcée de l’obligation, ce qui peut conduire à la condamnation du vendeur à démolir puis reconstruire le bien (Civ. 3e, 11/05/2005, 03-21136B).
Il peut également, grâce à la garantie de contenance (articles 1619 et suivants du même code), se voir rembourser une partie du prix ou solliciter la résolution de la vente lorsque le défaut de contenance est supérieur à 5% de la superficie indiquée, ce qui permet d’indemniser les erreurs résultant de diagnostics inexacts.
En outre, l’action en garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants) permet à l’acquéreur, dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, de solliciter la résolution de la vente, une réduction du prix ou, dans certains cas, des dommages et intérêts.
L’acquéreur peut également agir en nullité pour dol (article 1137 du Code civil) lorsqu’il démontre que le vendeur a intentionnellement dissimulé une information dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur. La Cour de cassation admet de longue date que le silence gardé sur un vice connu du vendeur peut constituer un dol par réticence, ouvrant droit non seulement à la nullité de la vente mais également à des dommages et intérêts (Civ. 3e, 15 janvier 1971, 69-12180).
Pour éviter à l’acheteur d’avoir à rapporter la preuve, souvent difficile, de l’intention dolosive du vendeur lors de la conclusion du contrat, la jurisprudence a par ailleurs consacré l’obligation d’information du vendeur, sur le fondement de l’article 1602 du Code civil, aux termes duquel “Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige“.
Enfin, la responsabilité professionnelle des diagnostiqueurs et des intermédiaires immobiliers, couverte par une assurance obligatoire, constitue une garantie supplémentaire pour l’acquéreur lorsque le vendeur lui-même n’est pas solvable. La Cour de cassation juge qu’il appartient à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire (Civ. 1re, 14/11/2019, 18-21971 – Diane-infos 23181).
Les réformes menées par le ministère pour développer les procédures amiables ont par ailleurs vocation à permettre dans certains cas d’obtenir une indemnisation plus rapide ; le recours à l’expertise conventionnelle, y compris avant la saisine du juge, peut également accélérer le règlement du litige.
* D’autre part, s’agissant de la voie pénale, le ministre rappelle les conditions et les sanctions de l’escroquerie. Il ajoute que la seule découverte, après la vente, d’un vice ou d’une non-conformité du bien ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une escroquerie. Cependant, lorsque les éléments recueillis font apparaître, au-delà de l’existence de manœuvres frauduleuses, une intention frauduleuse, une qualification pénale peut être envisagée, sous réserve de l’appréciation du procureur de la République. Lorsque la voie pénale est retenue, la responsabilité pénale des personnes physiques comme celle des personnes morales autrices de ces escroqueries peut être recherchée concomitamment. Cette double responsabilité permet de faciliter les poursuites et l’indemnisation des victimes.
En outre, les victimes d’escroquerie bénéficient du recours en indemnité pour les dommages résultant d’une infraction (articles 706-14 et suivants du Code de procédure pénale). L’indemnité est allouée par la Commission d’indemnisation des victimes d’infractions, et leur permet d’obtenir réparation financière même lorsque l’auteur est inconnu ou insolvable.
J.O.A.N. Pollet, 20/10/2026, Q. 17145, P. 9853.
