Rétractation d’une promesse de vente : un courriel envoyé au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente peut-il suffire ?

JURISPRUDENCE :

Par acte du 25 avril 2017, reçu par un notaire, un vendeur a consenti à des acheteurs une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. Une indemnité d’immobilisation était prévue en cas de non-réalisation de la vente. La promesse a été notifiée aux acquéreurs par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) reçue le 29 avril 2017.

Par courriel du 9 mai 2017, les acquéreurs ont fait savoir au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qu’ils exerçaient leur droit de rétractation. Par une LRAR, datée du 9 mai et envoyée le 10 mai 2017, ils ont confirmé cette rétractation et demandé la restitution de la somme séquestrée. Le vendeur les a assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Les juges du fond accueillent la demande du vendeur en jugeant que l’envoi par les acquéreurs du courriel du 9 mai 2017 ne leur avait pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation. Ils retiennent que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la LRAR, qu’en effet, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire ni d’attester sa date de réception, que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel.

Dans leur pourvoir, les acquéreurs ont fait valoir que la promesse de vente indiquait que “le promettant constitue pour son mandataire l’office notaire (…) aux fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté”, c’est-à-dire l’office […], et que leur courriel de rétraction avait été envoyé, le 9 mai 2017, [au] notaire assistant au sein de l’office (…), qui en avait en outre informé, le même jour, le notaire [du vendeur] ; qu’ils ont ajouté que cette date de réception était attestée par [leur notaire], en sa qualité d’officier ministériel, la valeur probatoire de l’attestation du notaire, pris en cette qualité, ne pouvant être remise en cause”.

Au visa de l’article L. 271-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation (CCH), aux termes duquel “l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes“, la Cour de cassation (20-23468) juge qu'”en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25, n’avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.

C.Cass.Civ.3ème, 02/02/2022, 20-23468 ;
courdecassation.fr – Voir le Diane-infos 25367