Le nu-propriétaire d’un logement ne peut pas délivrer un congé au locataire. L’intervention volontaire de l’usufruitier à l’instance ne suffit pas.

JURISPRUDENCE :

Le nu-propriétaire d’un logement dont le donateur s’est réservé l’usufruit l’a donné à bail à un locataire. Trois ans plus tard, le nu-propriétaire a délivré au locataire un congé pour reprise au profit de sa belle-fille puis l’a assigné en validité de ce congé. L’usufruitier est intervenu à l’instance au soutien de la demande.

Les juges du fond déclarent que le nu-propriétaire avait qualité pour agir. Ils valident le congé sur le fondement de l’article 25-8 de la loi N. 89-462 du 06/07/1989, aux fins de reprise par sa belle-fille, déclarent que la locataire était occupante sans droit ni titre, ordonnent son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef.

La locataire forme un pourvoi en soutenant que l’intervention volontaire de l’usufruitier, qui a seul qualité pour conclure un bail d’habitation et délivrer congé au locataire sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 06/07/1989, à l’instance qui oppose le nu-propriétaire, bailleur, au preneur, n’est pas de nature à donner qualité à agir au premier.

Au visa des articles 595 du Code civil et 122, 329 et 330 du Code de procédure civile, dont il résulte des deux premiers textes, que “seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise, et que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir“, et selon les deux derniers textes, que “l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie”, la Cour de cassation (20-20223) juge que “pour déclarer recevable l’action du nu-propriétaire, après avoir donné acte de son intervention à l’usufruitier, l’arrêt retient que ce dernier est intervenu volontairement à la procédure pour soutenir l’action“.

Par conséquent, “en statuant ainsi, alors que seule l’intervention de l’usufruitier à titre principal pour se substituer au nu-propriétaire et élever des prétentions pour son propre compte, était de nature à permettre d’écarter la fin de non-recevoir opposée par la locataire, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 26/01/2022, 20-20223 ;
legifrance.gouv.fr – Voir le Diane-infos 25413