Servitude de cour commune : le non-respect de l’emplacement de la construction prévu dans la convention entraîne la démolition de l’ouvrage.

Les propriétaires d’une parcelle, voisine de celle appartenant à une société civile immobilière (SCI), ont conclu avec cette dernière, par acte notarié du 5 septembre 2003, une convention de servitude dite de “cour commune”, pour leur permettre de construire une piscine à proximité de la limite séparative des deux fonds, dans le respect des dispositions réglementaires applicables fixant la distance minimale entre les constructions.

Dénonçant, après expertise judiciaire, le non-respect de la convention de servitude et la violation de règles d’urbanisme, la SCI a assigné ses voisins en démolition d’une partie de la plage de la piscine et déplacement d’un local technique notamment.

Les juges du fond condamnent les propriétaires à démolir la partie de la plage de la piscine située à moins de cinq mètres de la limite de la servitude de cour commune et à déplacer le local technique implanté à moins de cinq mètres de cette limite en relevant que leur implantation n’était pas conforme à la déclaration de travaux déposée le 22 novembre 2003 et méconnaissait les termes de la servitude conventionnelle édictée dans le seul intérêt des propriétaires de la piscine.

Ces derniers forment un pourvoi en soutenant “qu’en statuant ainsi, quand la servitude de cour commune, assise sur le fonds de la SCI, constituait une charge imposée sur l’héritage de cette dernière, de telle sorte que la construction par [les propriétaires] d’une piscine et d’un local technique sur leur propre fonds ne pouvait, à elle seule, méconnaître cette servitude”.

Ils soutiennent également “qu’une servitude de cours communes a pour objet de faire peser sur un fonds, au bénéfice d’un autre, une obligation de ne pas bâtir, lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme, la délivrance du permis de construire est subordonnée au respect de distances qui doivent séparer les construction” et que “le juge ne pouvait pas ordonner une démolition sans s’assurer que cette sanction était proportionnée à la gravité des désordres et de non-conformités en tenant compte de l’ensemble des solutions alternatives permettant d’assurer une réparation intégrale du préjudice et que la modification du tracé de la servitude de cours communes qu’ils avaient demandée constituait une solution alternative à la démolition de la piscine”.

Dans sa décision, la Cour de cassation (22-13993) rappelle que :

– aux termes de l’article L. 471-1, alinéa 1er, du Code de l’urbanisme, “lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes dites « de cours communes » peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret” ;

– aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites“.

Elle précise que “lorsqu’un propriétaire consent, en application du premier de ces textes, à grever son fonds d’une servitude dite « de cour commune », pour permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour l’édification d’un ouvrage à proximité de la limite séparative, en assurant le respect des distances réglementaires applicables, le propriétaire du fonds dominant s’oblige, réciproquement, à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant le fonds servant.

L’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties”.

Elle constate que “La cour d’appel a relevé que la servitude litigieuse était définie dans l’acte du 5 septembre 2003 comme une interdiction de bâtir sur une bande de terrain de la propriété de la SCI, d’une largeur de trois mètres et d’une superficie de vingt-cinq mètres carrés, puis que cette convention avait été conclue pour répondre à une condition posée par l’autorité administrative pour autoriser la construction d’une piscine à l’emplacement envisagé, la zone frappée d’interdiction de construire permettant le respect de la distance minimale réglementaire de cinq mètres devant exister entre la piscine et le fonds voisin.

Elle a relevé, en outre, qu’une clause de la convention renvoyait à un plan signé par les parties et annexé à l’acte authentique, ce dont elle a déduit, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté du rapprochement de ces deux écrits rendait nécessaire, que les parties s’étaient accordées sur la distance de cinq mètres prévue entre les ouvrages à construire et la limite de la servitude constituée.

Faisant siennes les conclusions de l’expert sur ce point, elle a retenu que l’implantation de la plage de la piscine et celle du local technique n’étaient pas conformes au plan établi dans le cadre de la demande d’autorisation de travaux, sur la base duquel la SCI avait accepté de grever son fonds d’une interdiction de bâtir sur une bande de terrain délimitée dans ces conditions.

De ces constatations et appréciations, elle a pu déduire (…) que l’engagement souscrit par le propriétaire du fonds dominant, lors de la conclusion de la convention de cour commune, n’avait pas été respecté.

Répondant, en les écartant, aux conclusions par lesquelles [les propriétaires de la piscine] soutenaient qu’une alternative à la démolition était possible, elle a souverainement retenu, en s’expliquant suffisamment sur le fondement juridique de la sanction prononcée et sur la nature du préjudice subi, que seuls la démolition partielle de la plage de la piscine et le déplacement du local technique permettaient de réparer le préjudice résultant de la réduction du droit à bâtir de la SCI, du fait de la nécessité s’imposant au propriétaire du fonds servant de respecter la distance minimale réglementaire entre les constructions“.

C.Cass.Civ.3ème, 28/03/2024, 22-13993 ;
courdecassation.fr

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