Construction illégale : pas d’indemnisation si le propriétaire ne peut invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.
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Un préfet a déclaré d’utilité publique un projet d’aménagement d’une zone d’aménagement concerté sur le territoire de deux communes. Les terrains nécessaires à la réalisation du projet ont été déclarés immédiatement cessibles au profit d’une société d’aménagement, notamment une parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment de 20 m². Faute d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, la société d’aménagement a saisi le juge de l’expropriation.
Pour fixer des indemnités alternatives selon que le caractère illégal de la construction sera judiciairement reconnu ou non, les juges du fond énoncent que ne donne pas droit à indemnisation le préjudice afférent à une construction édifiée illégalement, sauf si l’infraction pénale est prescrite, et retiennent qu’il existe une contestation sérieuse, au sens de l’article L. 311-8 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, puisque l’expropriée indique que, même si la construction est irrégulière, la prescription est acquise, dans la mesure où la construction est présente depuis plus de dix années et que des poursuites judiciaires pour infractions au Code de l’urbanisme ont été engagées contre elle.
Au visa des articles L. 311-8 et L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation (22-16460) indique qu’il ressort :
– du premier que “lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité et à l’application des articles L. 242-1 à L. 242-7, L. 322-12, L. 423-2 et L. 423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit” ;
– et du second que “les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation“.
Elle rappelle ensuite qu'”il est jugé, en application de cette disposition, que seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation (3e Civ., 03/12/1975, pourvoi N. 75-70061, Bull. N. 361 ; 3e Civ., 08/06/2010, pourvoi N. 09-15183 ; 3e Civ., 11/01/2023, pourvoi N. 21-23792, publié).
Dès lors, faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation“.
Par conséquent, “en statuant ainsi, après avoir constaté l’irrégularité de la construction édifiée sur une parcelle inconstructible, dont il s’évinçait que, même si toute action en démolition était prescrite, l’expropriée ne pouvait invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte pourrait ouvrir droit à indemnisation, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
C.Cass.Civ.3ème, 15/02/2024, 22-16460 ;
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