Droit de superficie : rappels et précisions utiles sur ce droit d’édifier sur la parcelle d’autrui.
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Un bien immobilier [Cadastre 3] a été acquis par Mme Z aux termes d’un acte stipulant qu’y est attaché le droit, pour son propriétaire, d’user d’un garage sous terrasse ouvrant sur une voie privée, élevé sur la parcelle voisine [Cadastre 1]. M. W ayant contesté l’usage de ce garage, Mme Z l’a assigné en reconnaissance de “son droit de propriété et de jouissance sur le garage”.
Les juges du fond retiennent que “Mme [Z] bénéficie d’un droit réel de superficie sur le garage situé sur la parcelle [Cadastre 1]”. M. W forme un pourvoi en soutenant que “la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription”, “pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire” et que “M. [W] faisait notamment valoir que l’existence d’un droit de superficie conférant à Mme [Z] la propriété du dessus de la surface d’emprise du garage bâti sur la parcelle cadastrée KH n° [Cadastre 1] était incompatible avec la configuration des lieux, dès lors que ce garage était surmonté d’une terrasse dont il était propriétaire et que cette terrasse n’était aucunement revendiquée par Mme [Z]”.
La Cour de cassation (22-16846) retient que :
“La cour d’appel a, d’abord, énoncé, à bon droit, que le droit de superficie est un droit réel qui s’applique à la division d’un bien immobilier entre le propriétaire du fonds et le propriétaire de l’espace représenté par la surface du sol et que celui qui accorde le droit de superficie, le tréfoncier, demeure propriétaire du terrain, tandis que le superficiaire est propriétaire des bâtiments implantés sur le sol.
Elle a, ensuite, relevé qu’un droit d’édifier un garage sur la parcelle [Cadastre 1] et d’en user avait été consenti, sans limitation dans le temps, au propriétaire de la parcelle [Cadastre 3], aux termes de l’acte de division et de vente du 31 mars 1926, et que ce droit avait été rappelé par les actes successifs de vente de cette dernière parcelle.
Elle a, enfin, retenu que cette volonté de constituer un droit de construire sur le terrain d’autrui et d’user de la construction avait été confirmée par la construction et l’occupation du garage par les auteurs de Mme [Z].
La cour d’appel (…), en a souverainement déduit, sans méconnaître les dispositions de l’article 552 du code civil, que les auteurs de M. [W] avaient cédé à ceux de Mme [Z] un droit de superficie“.
C.Cass.Civ.3ème, 25/04/2024, 22-16846 ;
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