Requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial : la fraude suspend le délai de prescription biennale.
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Les propriétaires d’un local commercial l’ont donné à bail successivement à Mme S., aux termes d’un bail précaire conclu le 15 novembre 2011 pour une durée de vingt-trois mois, à la société Y, selon un bail dérogatoire conclu le 9 octobre 2013 pour une durée de vingt-trois mois, et à la société G, dont Mme S. est présidente et actionnaire, aux termes d’un bail dérogatoire conclu le 2 septembre 2015 pour une durée de trente-six mois.
Le 13 septembre 2018, les bailleurs ont délivré à la société G un congé aux fins de quitter les lieux.
En novembre 2018, Mme S et la société G, invoquant une fraude des bailleurs, les ont assignés en reconnaissance d’un bail commercial au profit de Mme S.
Pour déclarer prescrite l’action de Mme S et de la société G en requalification des baux conclus les 15 novembre 2011 et 9 octobre 2013, la cour d’appel a retenu qu’elle a été engagée plus de cinq années après la conclusion de ces contrats.
La Cour de cassation rappelle :
– que selon l’article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi N. 2014-626 du 18/06/2014, “les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut du bail commercial à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail statutaire“.
– qu’il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du même code et du principe selon lequel la fraude corrompt tout “que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial“.
Elle juge donc qu’en se déterminant ainsi, “sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les fraudes, dont l’existence était invoquée, n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision“.
C.Cass.Civ.3ème, 30/05/2024, 23-10184 ; courdecassation.fr
