Préemption de la SAFER : l’acquéreur évincé doit-il avoir un engagement ferme et définitif pour agir en nullité ?
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Une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), après avoir reçu communication d’un projet de vente de deux parcelles, a notifié sa décision de préempter.
Les candidats acquéreurs évincés ont mis en demeure la SAFER de régulariser l’acte de vente dans un délai de quinze jours et l’ont assignée en nullité de sa décision de préemption.
La demande en nullité ayant été accueillie, la SAFER a formé un pourvoi. Rappelant que seul l’acquéreur évincé lors de la préemption peut agir en nullité à l’encontre de la décision de préemption, elle soutient notamment que le demandeur à la nullité doit justifier d’un engagement ferme et définitif du propriétaire de lui vendre le bien et de son engagement corrélatif de l’acquérir. Or, en l’espèce, les acquéreurs ne démontraient pas avoir l’approbation unanime des propriétaires indivis pour leur vendre les parcelles.
Sur ce point, la Cour de cassation (13/06/2024, 22-20992) précise qu’au sens de l’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime “est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir“.
Dès lors, “ayant constaté que le notaire avait communiqué à la SAFER, au moyen d’un formulaire spécialement prévu à cet effet, l’information d’un projet de vente de parcelles au profit des [candidats acquéreurs], et énoncé, à bon droit, que l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime n’exige pas qu’un engagement ferme et définitif ait déjà été conclu entre les vendeurs et le candidat acquéreur, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande en nullité de la déclaration de préemption de la SAFER était recevable“.
Dans un second temps, la cour d’appel a jugé que la décision de préemption était nulle de plein droit.
En l’espèce :
– elle a rappelé que, selon l’article précité, en cas de préemption, c’est celui qui l’exerce, en l’occurrence la SAFER, qui dispose d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser l’acte de vente authentique et à qui il incombe donc d’accomplir les diligences nécessaires ;
– elle a, ensuite, relevé qu’à la date du commandement valant mise en demeure du 27 mars 2017, fixant le point de départ de l’ultime délai de quinze jours accordé à la SAFER, celle-ci avait déjà disposé de presque six mois pour réaliser l’acte authentique de vente et que, pendant cette période, elle ne s’était nullement préoccupée de mettre en oeuvre l’acte authentique nécessaire pour finaliser sa décision de préemption ;
– enfin, elle a constaté que ce n’était que le 30 mars 2017, soit trois jours après avoir reçu le commandement qu’in extremis, la SAFER avait confirmé au notaire son intention de régulariser la vente par acte authentique et lui avait demandé de lui adresser un projet d’acte, en précisant que la signature de l’acte devait intervenir impérativement dans ce délai de quinze jours, et que le notaire, qui n’avait reçu ce courrier que le 3 avril 2017, n’avait alors disposé que de huit jours, samedi et dimanche compris, pour passer l’acte, alors que les vendeurs étaient au nombre de sept dans le cadre d’une indivision, ce que la SAFER n’ignorait pas.
Pour la Cour de cassation, “faisant ainsi ressortir que la SAFER ne justifiait pas que le défaut de réalisation de la vente dans les délais légaux ne lui était pas imputable, [la cour d’appel] a pu en déduire que sa déclaration de préemption en date du 30 septembre 2016 était nulle de plein droit“.
C.Cass.Civ.3, 13/06/2024, 22-20992 ;
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