Défaut de conseil du notaire et charge de la preuve.
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Par acte du 13 septembre 1988, une SCI a donné un terrain à bail à construction à une société A pour y édifier un bâtiment à usage d’hôtel. Le 28 septembre 1992, Mme P et sa fille ont acquis la totalité des parts de la SCI et de la société A dont les titres ont été apportés à la société B, qu’elles détenaient également.
Par actes notariés reçus le 29 septembre 2004 avec le concours d’une société d’expertise comptable, la SCI a vendu les biens immobiliers donnés à bail à construction à la société A qui les a revendus à une société, constituée par les consorts D, et la société B a vendu les titres de la société A à une autre société également constituée par les consorts D.
Considérant que de la vente à la société A des biens qui lui étaient donnés à bail à construction résultait une résiliation anticipée de ce bail, par confusion du bailleur et du preneur, entraînant l’imposition de la valeur des constructions au titre des revenus fonciers de l’année de cession, l’administration fiscale a adressé le 18 septembre 2006 à la SCI une proposition de rehaussement de ses revenus au titre de l’année 2004, majorant en conséquence l’impôt foncier de M. et Mme P.
Soutenant que l’opération aurait pu être réalisée, sans conséquence fiscale, par une cession de parts sociales, la SCI a assigné la notaire, la société d’expertise comptable et leurs assureurs afin de rechercher leur responsabilité et garantie à la suite du redressement fiscal.
Par arrêt du 24 mars 2014, la cour d’appel a dit que la notaire et la société d’expertise comptable avaient manqué à leur devoir de conseil dans le cadre de la cession des biens immobiliers par la SCI et que le redressement fiscal notifié aux époux P était en lien direct avec ce manquement, puis a sursis à statuer sur le préjudice dans l’attente de l’issue de la procédure administrative relative à ce redressement.
Après le rejet du recours des époux P par les juridictions administratives, la cour d’appel a condamné in solidum la notaire, la société d’expertise comptable et l’assureur à payer aux époux P des dommages et intérêts au titre d’une perte de chance pour un montant de plus de 546 000 euros.
Les époux P et la SCI forment un pourvoi. Ils considèrent que la cour d’appel aurait dû condamner les professionnels à 100% du montant réclamé par l’administraiton fiscale, à savoir plus de 819 000 euros.
Ils soutiennent qu’il appartenait aux professionnels, qui avaient manqué à leur devoir de conseil, de démontrer que les prêteurs n’auraient pas accepté une solution alternative.
Pour la Cour de cassation (19-21360), “après avoir fait ressortir la volonté des époux [P] de poursuivre des activités hôtelières dans un autre établissement avec le concours des banques et relevé, sans inverser la charge de la preuve, qu’ils ne démontraient pas de façon certaine que les solutions alternatives, fiscalement avantageuses pour eux mais impliquant une modification de l’organisation patrimoniale du projet, auraient été acceptées par les acquéreurs et les prêteurs, la cour d’appel a pu retenir que le défaut de conseil imputable au notaire et à l’expert-comptable avait engendré une perte de chance pour les époux [P] d’éviter le redressement fiscal dans la proportion des deux tiers“.
C.Cass.Civ.1ère, 13/03/2024, 19-21360 ;
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