Conflit entre créancier hypothécaire et acquéreur de droits immobiliers à raison d’une publication requise le même jour relativement au même immeuble : qui l’emporte ?
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Le 28 février 2013, en exécution d’un jugement du 20 décembre 2012, une banque a pris une inscription d’hypothèque sur un bien ayant appartenu à ses débiteurs.
Le bien avait été cédé par les débiteur par acte authentique du 12 février 2013, publié le 28 février 2013.
Les acquéreurs ont assigné, avec succès, la banque aux fins de mainlevée de l’inscription d’hypothèque.
Pour ordonner la mainlevée de l’hypothèque, la cour d’appel a retenu que le titre de l’inscription de la banque, soit le jugement du 20 décembre 2012, n’était pas opposable aux tiers avant sa publication et que, en l’absence d’inscription provisoire, il n’a été rendu opposable aux tiers que le 28 février 2013, à une date à laquelle le bien grevé n’était plus dans le patrimoine des débiteurs de la banque, pour avoir été vendu le 12 février 2013.
La Cour de cassation (07/11/2024, 23-12514) va tout d’abord rappeler :
– que selon l’article 2427 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2021-1192 du 15/09/2021, “les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers” ;
– que selon l’articles 30 du décret N. 55-22 du 04/01/1955, “les actes et décisions judiciaires publiés par application du 1° de l’article 28 du décret susvisé sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont fait inscrire antérieurement des privilèges ou hypothèques” ;
– et que selon l’article 31 du même texte, “lorsqu’une formalité obligatoire en vertu des 1° à 3° de l’article 28 du décret précité est de nature à produire des effets opposables aux tiers en vertu de l’article 30 et une inscription d’hypothèque sont requises le même jour relativement au même immeuble, et que l’acte à publier et le titre de l’inscription portent la même date, l’inscription est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre prévu à l’article 2453 du code civil, devenu 2447 de ce code“.
Elle précise qu’il “en résulte, en cas de conflit entre créancier hypothécaire et acquéreur de droits immobiliers à raison d’une publication requise le même jour relativement au même immeuble, que, lorsque le titre de l’inscription est antérieur à l’acte à publier, l’inscription hypothécaire est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre susvisé“.
Elle juge donc qu’en statuant ainsi, “alors qu’elle avait constaté que l’inscription d’hypothèque et la publication de la vente avaient été faites le même jour et que le titre de l’inscription était antérieur à l’acte de vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
Statuant au fond, la Cour de cassation juge que “l’inscription d’hypothèque de la [banque] est réputée d’un rang antérieur à la publication de la vente du 12 février 2013, de sorte que la demande de mainlevée de l’inscription doit être rejetée“.
