Les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.
Un domaine agricole comprenant une maison d’habitation a été donné à bail à long terme. Les preneurs ont fait construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments d’exploitation sur le fonds et aménager une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation.
La bailleresse a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du montant du fermage du bail renouvelé, tenant compte de la valeur locative de ces constructions.
Pour dire et juger que la bailleresse est fondée à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications que les preneurs ont réalisées irrégulièrement avant le renouvellement du bail, la cour d’appel :
– énonce, d’abord, que l’accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur intervient à l’expiration du bail en cours, le bail renouvelé s’analysant comme un nouveau bail ;
– retient, ensuite, que s’il est constant que le renouvellement du bail a pour effet de reporter l’indemnisation du preneur, au titre des améliorations qu’il a apportées, à l’époque de sa sortie de ferme, de sorte que les améliorations sont évaluées à cette date et qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, ce raisonnement ne vaut que si les travaux ont été autorisés préalablement par le bailleur puisque le non-respect de l’autorisation préalable a pour sanction l’impossibilité pour le preneur de se faire indemniser en fin de bail.
La Cour de cassation (28/11/2024, 23-17036) rappelle :
– qu’aux termes de l’article L. 411-50 du Code rural et de la pêche maritime – CRPM, « à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 de ce code » ;
– que selon l’article L. 411-12 du CRPM, « sauf si le bailleur, en accord avec le preneur, a réalisé des investissements dépassant ses obligations légales ou lorsque des investissements sont imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou encore lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77, le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit » ;
– qu’il résulte des articles L. 411-69 et L. 411-73 du même code « que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient » ;
– et qu’il est jugé que, « pour fixer le montant du fermage du bail renouvelé, il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur qui ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme » (Cass.Soc., 18/10/1962, 60-13905, Civ.3eme, 13/02/1970, 67-13752).
Elle précise que « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé« .
Elle juge donc qu’en « statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés« .
C.Cass.Civ.3ème, 28/11/2024, 23-17036 ;
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