Qu’en est-il lorsque le titre de propriété n’emploie plus le qualificatif “commun” pour désigner un passage contrairement aux titres antérieurs ?
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Une société civile immobilière (SCI) est propriétaire d’une parcelle cadastrée 2. Mme [Z] est propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée 1. Ces deux propriétés sont desservies par un passage pavé en pierre. La SCI a assigné Mme [Z] aux fins de lui interdire toute utilisation du passage et de la voir condamnée à supprimer tout empiétement sur ledit passage. Mme [Z] a sollicité à titre reconventionnel que soit reconnue sa pleine propriété sur ce passage et subsidiairement, une servitude de passage au profit de son fonds par destination du père de famille.
Pour ordonner à Mme [Z] de cesser tout passage sur la parcelle cadastrée 2, les juges du fond constatent que le titre de propriété du 6 octobre 1977 de la SCI n’emploie plus le qualificatif “commun” pour désigner le passage tandis que les titres antérieurs des 20 octobre 1920 et 21 janvier 1929, mentionnaient qu’il était commun, et retient qu’hormis l’expression “passage commun” figurant sur ces actes, aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir sa situation juridique.
Ils ajoutent que les titres de la parcelle cadastrée 1 appartenant à Mme [Z] ne mentionnent pas ce passage qui n’apparaît comme “passage commun” que dans la partie non publiée de l’acte du 13 novembre 2009.
Ils en concluent que la SCI est seule à disposer d’un titre indiquant que le passage est situé sur son lot.
Mme [z] forme un pourvoi en soutenant que “nul ne peut transmettre plus de droits que ceux dont il dispose ; qu’après avoir constaté que les actes de propriété les plus anciens mentionnaient l’existence d’un passage commun, ce qui pouvait recouvrir des situations juridiques différentes “comme une indivision, une servitude de passage, un chemin d’exploitation ou une simple tolérance”, la cour a cependant retenu que la SCI (…) en avait la propriété exclusive au motif inopérant que cette mention était omise dans l’acte de propriété de la SCI, quand le passage visé à l’acte ne pouvait être qu’un passage commun tel que mentionné dans le titre de son auteur”.
Au visa des articles 543 et 544 du Code civil, dont il ressort du premier qu'”on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre” et du second, que “la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements“, la Cour de cassation (23-14885) juge qu'”en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir le droit exclusif de propriété de la SCI sur le chemin que ses auteurs qualifiaient de commun, la cour d’appel a violé les textes susvisés“.
