Logement insalubre : les loyers perçus par l’acquéreur doivent être déduis de l’indemnité versée par le vendeur.

Par acte authentique du 6 septembre 2012, un local à usage d’habitation d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’une superficie de 13,94 m², a été vendu moyennant le prix de 76 500 euros. Par lettre du 22 mars 2016, la direction de l’écologie urbaine a fait savoir à l’acquéreur que ce lot allait faire l’objet d’une procédure d’interdiction d’habiter, au motif que la surface habitable de sa pièce principale était inférieure à 9 m². Par arrêté du 21 juin 2016, le préfet du Rhône a déclaré le lot insalubre à titre irrémédiable, notamment en raison de l’insuffisance de la surface et de la hauteur sous plafond de la pièce principale. L’acquéreur a assigné le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1604 du Code civil.

Pour évaluer le préjudice subi par l’acquéreur à la somme de 68 000 euros, l’arrêt retient qu’il n’y a pas lieu d’imputer sur le préjudice de l’acquéreur les loyers éventuellement perçus par lui, alors que le préjudice résultant du défaut de conformité est le supplément de prix injustifié payé au vendeur lors de l’acquisition.

Au visa de l’article 1149 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N. 2016-131 du 10/02/2016, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, dont il résulte que “les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit“, la Cour de cassation (21-14158) juge qu'”en statuant ainsi, après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que le préjudice subi par l’acquéreur résultait de l’impossibilité de louer et d’habiter le bien vendu, de sorte que les loyers éventuellement perçus par celui-ci devaient venir en déduction de la somme fixée à titre de réparation, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés“.

C.Cass.Civ.3ème, 30/01/2025, 21-14158 ;
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