Décret N. 2025-946 du 8 septembre 2025 précisant les cas dans lesquels le respect de l’engagement n’est pas exigé pour bénéficier de l’exonération de DMTO.
La loi N. 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025 (LF 2025, Diane-infos 28349) permet aux départements de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement – droits de mutation à titre onéreux – DMTO – au-delà de 4,50 % et dans la limite de 5 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Cependant, afin de ne pas pénaliser le pouvoir d’achat des primo-accédants, la loi prévoit deux dispositifs. Le premier exonère de DMTO le primo-accédant du bien à usage de résidence principale, le second (article 1594 F septies du Code général des impôts – CGI) permet aux départements d’exonérer totalement ou partiellement de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement l’acquisition du bien constituant pour l’acquéreur une première propriété s’il respecte deux conditions, dont l’engagement d’affecter le bien à l’usage de résidence principale pendant cinq années minimum.
A noter que selon les tableaux diffusés par l’administration fiscale (que vous pouvez retrouver dans la rubrique « Indices ») qui recensent les tarifs, abattements, réductions et exonérations des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au 1er juin 2025, seul le département de la Savoie (73) prévoit un taux réduit de 4 % en application de l’article 1594 F septies.
Le décret N. 2025-946 du 08/09/2025 (qui entre en vigueur immédiatement) précise les cas dans lesquels les acquéreurs d’une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation – CCH – ne sont pas tenus de respecter l’engagement d’affectation de leur bien exclusivement et de manière continue à l’usage de leur résidence principale pour le maintien du bénéfice de la réduction ou de l’exonération prévues à l’article précité.
Le 1 du I de la section II du chapitre premier du titre IV de la première partie du livre premier de l’annexe III du CGI est rétabli avec l’article 265 qui prévoit notamment que :
* 1 Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur dans le délai maximum d’un an suivant la date de l’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux. Ce délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai.
Est considéré comme résidence principale, au sens du présent article, un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé, en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle (caractérisée par des déplacements réguliers ; par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou d’une obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’acquéreur à résider dans un logement qui n’est pas celui bénéficiant des dispositions de l’article 1594 F septies ; par l’éloignement entre le logement acquis et le lieu de l’activité, dans la limite d’une durée de trois ans), en cas de mise en location du logement dans les conditions ci-dessous.
* 2 Au cours des cinq années suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux, le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions cumulatives suivantes :
– la location doit résulter de la survenance pour l’acquéreur de l’un des faits suivants : mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement acquis est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ; décès ; divorce ; dissolution d’un pacte civil de solidarité ; chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription sur la liste des demandeurs d’emploi mentionnée à l’article L. 5411-1 du code du travail ; ou de la survenance pour l’un des acquéreurs d’une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées mentionnée à l’article L. 146-9 du code de l’action sociale et des familles, soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte mobilité inclusion comportant la mention “invalidité” prévue au 1° du I de l’article L. 241-3 du même code ;
– la location est d’une durée maximale de trois ans.
* 3 Au cours des cinq années suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé à titre d’accessoire d’un contrat de travail.
* 4 Au cours des cinq années suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux, le logement ne peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l’un des acquéreurs que lorsque la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % de la surface du logement.
* 5 Au cours des cinq années suivant la date d’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux, le logement ne peut être cédé qu’en cas de force majeure, pour raison de santé ou à la suite de la survenance pour l’acquéreur de l’un des faits mentionnés au deuxième alinéa du 2 (conditions de location).
J.O.L.D., 09/09/2025, Texte 49.
